東方日報B1:一手未售貨尾新高 樓價勢續挫
2024年07月27日 00:04
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在利淡因素下,市場料未來樓價反彈動力有限。
樓市氣氛轉弱,加上樓花供應量顯增,一手私人住宅未售貨尾再創有紀錄新高。據政府截至今年第二季最新數字,滾存現樓及樓花單位合共升至9.6萬伙,按季再多3,000個單位;而一手私宅潛在供應量雖回落,惟仍處歷來次高水平,市場料未來樓價反彈動力有限,今年樓價料下跌達5%。
房屋局最新公布數據顯示,截至2024年6月底,未來3至4年一手私人住宅潛在供應量約10.9萬個單位,較對上一季減少3,000伙,為連升3個季度後下跌,而該數字與去年第四季相同。
上述潛在供應包括約1.9萬個已落成一手貨尾單位、約7.7萬個興建中但未售出的樓花單位,以及約1.3萬個在已批出土地而可隨時動工興建的「熟地」單位。
當中,已批出土地可隨時動工興建的單位,較今年首季大減6,000伙。事實上,現時未售樓花單位按季大增5,000伙,而待售現樓則較首季減少2,000伙,惟合共未售單位量再創有紀錄最多。
另方面,今年第二季施工量有9,900伙,為2021年第四季後最多,較首季大增5,600伙,升幅約1.3倍,而上半年已累錄1.42萬伙,較去年同期多約71%,並貼近去年全年約1.7萬伙水平。而上季落成量僅有2,100個單位,較首季大幅減少2,900伙,跌幅約58%,至於今年首半年共有7,100個單位落成,按年同期少約6.6%。
該局發言人指出,未來潛在供應單位當中,估計有9.4萬伙為實用面積少於753方呎的中小型單位,佔整體供應量約86%,比率按季相同。另外,預計未來數月將有5幅住宅用地轉為熟地,可提供約2,000伙,隨着政府持續有序地增加房屋土地供應,相信未來3至4年的私人住宅預計供應量將維持在較高水平。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚稱,政府首季未有地皮出售,而扣除今季售出的沙田地,賣地表僅剩7幅住宅地可供推出,反映政府推地態度審慎,導致第二季已批出可隨時動工熟地單位大減。而樓市撤辣後新盤銷售轉旺,上季售出單位多達一萬伙,按季多3,000伙,惟觀乎未來3至4年潛在供應平均每年達3.1萬伙,高於每年平均銷售量約兩萬伙,加上未售單位創新高,反映供應高企。
他又指,在現時息口高企及庫存量較高下,發展商亦急於賣樓,故相信未來樓價反彈動力有限;料今年樓價下跌約3至5%,明年情況差不多,惟樓價大跌機會不大。
美聯物業首席分析師劉嘉輝則指,上季有接近萬個單位動工,在「出多入少」下,令熟地單位按季大減,創2014年第二季後的10年新低。而一手貨尾數量仍然高企,發展商仍會維持低價開售策略。
另外,利嘉閣地產研究部主管陳海潮認為,雖然未來3至4年一手私宅潛在供應按季稍微回落,惟最新興建中未售樓花單位按季明顯增加,故整體供應仍算充裕。鑑於現時息口仍維持高企,入市動力經過之前撤辣後一輪上升後,已見減慢;因此預期下半年住宅買賣交投在相對低位窄幅徘徊,樓價仍將受壓偏軟。