東方日報B1：一手未售貨尾新高　樓價勢續挫

樓市氣氛轉弱，加上樓花供應量顯增，一手私人住宅未售貨尾再創有紀錄新高。據政府截至今年第二季最新數字，滾存現樓及樓花單位合共升至9.6萬伙，按季再多3,000個單位；而一手私宅潛在供應量雖回落，惟仍處歷來次高水平，市場料未來樓價反彈動力有限，今年樓價料下跌達5%。

房屋局最新公布數據顯示，截至2024年6月底，未來3至4年一手私人住宅潛在供應量約10.9萬個單位，較對上一季減少3,000伙，為連升3個季度後下跌，而該數字與去年第四季相同。

上述潛在供應包括約1.9萬個已落成一手貨尾單位、約7.7萬個興建中但未售出的樓花單位，以及約1.3萬個在已批出土地而可隨時動工興建的「熟地」單位。

當中，已批出土地可隨時動工興建的單位，較今年首季大減6,000伙。事實上，現時未售樓花單位按季大增5,000伙，而待售現樓則較首季減少2,000伙，惟合共未售單位量再創有紀錄最多。

另方面，今年第二季施工量有9,900伙，為2021年第四季後最多，較首季大增5,600伙，升幅約1.3倍，而上半年已累錄1.42萬伙，較去年同期多約71%，並貼近去年全年約1.7萬伙水平。而上季落成量僅有2,100個單位，較首季大幅減少2,900伙，跌幅約58%，至於今年首半年共有7,100個單位落成，按年同期少約6.6%。

該局發言人指出，未來潛在供應單位當中，估計有9.4萬伙為實用面積少於753方呎的中小型單位，佔整體供應量約86%，比率按季相同。另外，預計未來數月將有5幅住宅用地轉為熟地，可提供約2,000伙，隨着政府持續有序地增加房屋土地供應，相信未來3至4年的私人住宅預計供應量將維持在較高水平。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚稱，政府首季未有地皮出售，而扣除今季售出的沙田地，賣地表僅剩7幅住宅地可供推出，反映政府推地態度審慎，導致第二季已批出可隨時動工熟地單位大減。而樓市撤辣後新盤銷售轉旺，上季售出單位多達一萬伙，按季多3,000伙，惟觀乎未來3至4年潛在供應平均每年達3.1萬伙，高於每年平均銷售量約兩萬伙，加上未售單位創新高，反映供應高企。

他又指，在現時息口高企及庫存量較高下，發展商亦急於賣樓，故相信未來樓價反彈動力有限；料今年樓價下跌約3至5%，明年情況差不多，惟樓價大跌機會不大。

美聯物業首席分析師劉嘉輝則指，上季有接近萬個單位動工，在「出多入少」下，令熟地單位按季大減，創2014年第二季後的10年新低。而一手貨尾數量仍然高企，發展商仍會維持低價開售策略。

另外，利嘉閣地產研究部主管陳海潮認為，雖然未來3至4年一手私宅潛在供應按季稍微回落，惟最新興建中未售樓花單位按季明顯增加，故整體供應仍算充裕。鑑於現時息口仍維持高企，入市動力經過之前撤辣後一輪上升後，已見減慢；因此預期下半年住宅買賣交投在相對低位窄幅徘徊，樓價仍將受壓偏軟。