瑞銀：商廈供應2026年才見頂　寫字樓租金市道差過住宅

本港寫字樓市場空置率高企，瑞銀投資銀行香港房地產分析師梁展嘉直言，目前中環甲級寫字樓空置率達13%，相信整體寫字樓供應要到2026年才見頂，但市場的新吸納量不多，尤其是中國疲弱經濟影響中資企業在港擴充的意願，為寫字樓租金帶來壓力，預期情況比住宅市道更差。

他指出，現時中環甲級寫字樓租金仍較新加坡貴約35%，但部分本港住宅租金已低過新加坡，加上陸續有新供應應市，包括西九龍明年再有甲級寫字樓落成，屆時中環寫字樓租金有再跌空間。

至於本港零售，梁氏坦言，7月零售跌幅按月擴大，無論本地消費或旅客消費，均未見樂觀。即使美國聯儲局減息，港元匯價有望回落，但相信對零售的刺激作用有限。

他提到，現時訪港內地旅客的人數及非過夜旅客的購買力均未回到疫情前，加上疫情積壓旅遊需求，港人對外遊的價格敏感度較低，而且現時香港食品及服務較內地貴，即使美元貶值一至兩成，也不會令本地服務價格變得吸引，相信相信港人的外遊及北上消費熱潮會持續。

他又指，工資是零售餐飲行業最大成本壓力，佔約5至6成，租金則佔15至20%。若最低工資再調升，民生商場「加租難啲」，承受的壓力更大，相較而言，住宅發展商可以透過出售單位、減價促銷等，令資金回籠，因此較偏好住宅發展商的地產股。

被問到地產股派息，他認為，可以從4方面作留意，分別是企業的槓桿平、現金流、大股東持股比例及短期債務。