鄧建初：歷史不斷重演　香港樓市會否起死回生？

之前初哥曾經寫過一篇文章，談及「有土斯有財」是中國人傳統觀念，喜愛把資金投放在物業，以求儲存財富。物業市場間中急跌，多是由於政治不穩或經濟不景氣，如能捱得過來，長遠來說仍是上升趨勢。對一個地方的發展有信心，才會購買其物業，所以樓市亦是反映投資者信心及對此地的未來期望，故此樓市下跌，會加速經濟下滑，進而令居於此地的市民人心動盪。而股樓暴跌，也衍生出金融危機，導致其他行業深受打擊。

回顧香港歷史，1967年暴動，1983年中英談判，1997年前移民潮，回歸後亞洲金融風暴，股樓大插水，及至2003年沙士，樓市均曾大幅下挫，甚至出現大量負資產，銀主盤數目超過10萬個。然而，每次大跌後，政府肯動腦筋推出良策，加上國家支持，港人齊心協力，發揮獅子山下精神，經過固本培元後總會捱過，創出更好明天。

香港這次經歷的，是美國自2018年開始發動中美貿易戰爭，繼之而來的2019年社會事件、三年疫情肆虐，及美國再下重錘的金融戰，沽空港股、暴力加息以抽走全球資金。加上港人喜歡盡用假期往外國旅遊，周六、日北上消費持續創新高，而內地來港消費的豪客寥寥可數，零售餐飲業大受打擊，商舖售價及租金跌幅慘重，銀行因為資產價格及租金下跌而call loan。鍾情於該類物業之投資者瀕臨破產邊緣，住宅物業跌幅亦達3成，現時港人需要勒緊褲頭過日子。

黎明前總是最黑暗的，被視為經濟寒暑表之港股跌至如此低殘地步，市盈率低至不足5倍的股票眾多，往下再大跌空間有限。只等待經濟回復起色，未來上升機率應高於大跌。

樓市方面，喜聞回歸前遷冊獅城之中環大地主財團置地，投下近百億港元將中環旗艦置地廣場改頭換面，打造極盡奢華的新地標，顯示其對港投下信心一票。鄰近地區南韓經過多年來樓價持續下跌，今年竟大反彈，並創出4年來最大升幅，難怪長實集團主席李澤鉅早前在業績會點評香港經濟，雖然難以預測經濟周期，但過去數十年賺錢最多的機會，都是多數人看淡之時。他曾直言：「我唔敢賭香港市場太差，過去歷史話我哋知，邊個賭香港長期差都錯。」山窮水盡疑無路，柳暗花明又一村，美國即將減息，如趨勢持續，對港樓市應有幫助，或會出現小陽春反彈。

中港融合是大勢所趨，北上消費本是無可厚非，然而，既在本港賺錢，亦應有責任貢獻於本地。當此艱難時期，盡量多在香江消費，否則長此下去，內需凋萎，零售食肆大規模結業，庫房收入劇減，赤字日益擴大，最後還是要由市民大眾去埋單。

寫到這處，想起1997年底亞洲金融風暴捲至，南韓有銀行債務纏身，政府因為身為債務擔保人，瀕臨破產，部分大企業發起救國行動，呼籲市民捐出金器，希望能夠幫助國家渡過難關，結果三個月之間收集了二百多噸黃金。這種「犧牲小我、完成大我」的團結精神，令人動容。

北上消費表面是便宜，不過在旅遊心態下，使錢程度或較在港消費有過之而無不及。交通費太便宜亦是誘因之一，政府優惠政策鼓勵長者外出，但香港經濟水深火熱之際，而交通車費年年加價，是否應該優化以減少庫房支出及保障本地經濟，值得各方研究。

資深股評家 鄧建初

(作者為資深股評家，縱橫香港金融圈近三十年，看透股壇光怪陸離，經歷多次「缸湖」浩劫，人稱「初哥」。)