大摩料今年港樓價跌8%　明年回升半成　對3隻股份仍審慎

摩根士丹利預期，今年香港樓價下跌8%，不過在美國聯儲局減息在即的助力下，明年香港樓價料有機會上升5%，相比零售及寫字樓物業，住宅市場更受惠減息因素。

該行美國經濟師Ellen Zentner料，美國聯邦基金利率將由目前5.375厘，下降至今年底的4.625厘，明年6月為3.625厘，其本港銀行分析員Nick Lord料聯儲局每次減息0.25厘，最優惠利率下調0.125厘，預期明年底，實際按揭利率將降至3.25厘。1個月銀行同業拆息今年上半年約4.5厘，明年底回落1.75厘，至2.75厘水平，H按按揭利率約4厘(H加1.3厘)，仍高於封頂息。

大摩又預期，目前租金收益率3.2%，在減息因素下，加上租金走勢將受惠內地人才流入，租金利差明年將轉向中性，將吸引投資需求。

另一方面，業主供款負擔能力將由目前50%，提高至45%較健康水平，自2021年以來，利率是導致樓價累跌3成的元兇，料香港樓價將觸低，並在2025年出現周期性復甦，升幅5%。

本港地產股債務中，60%利率以按浮息計，如果拆息每下跌1厘，將帶動平均盈利增加5%，高負債地產商如新世界發展(00017)、希慎興業(00014)、恒基地產(00012)及嘉里建設(00683)將受惠，以浮息比重高如九龍倉置業(01997)也可受惠。

股票影響方面，該行偏好新地(00016)、領展(00823)及九置，因它們擁穩定的盈利前景及在較低息下或提供更高股息。恒地及嘉里亦應受惠。不過，該行對新世界、恒隆地產 (00101)及希慎保持審慎，因其基本因素仍具挑戰性，該行分析並顯示，即使減息，2025年派息存在風險。