陳永傑：港樓欠利好消息　樓價何時止跌？

早前，差估署公布7月份樓價指數，報296.8點，跌破300點，按月跌1.88%，創今年最大跌幅，連跌三個月，累跌4.13%，今年首7個月樓價跌4.7%，指數已返回8年前低位。

樓價下跌，的確為市場帶來了不同層面的連鎖效應。根據中原地產統計資料，8月份銀主盤量升至344間，屬2008年金融海嘯以來17年新高。自今年二月撤辣後，樓價稍升了一陣子，銀主盤消化力亦轉強，銀主盤數量由2月高位316間，跌至3月262間；不過，隨着撤辣效力減退，樓市迅速打回原形，銀主盤數量更已連升三個月。

銀主盤湧現，反映資產價格下滑，銀行的風險亦相應增加，因此早前傳出銀行拖慢按揭申請，甚至向部分業主追收貸款(CALL LOAN)，事件更迫使了金管局與三大銀行代表出來為按揭審批時限作出承諾。種種的不利因素，都令物業市場看似失去了翻身的動力。因市場缺乏刺激的消息，令樓市一片死寂，發展商亦不敢輕舉妄動。但黎明出現前總是最黑暗的，而筆者相信，美國減息前，香港樓市已是最黑暗之時。

但黑暗過後迎來的就是光明。美國9月減息相信是肯定的，現在只是爭議減0.25厘還是0.5厘。雖然減息為香港物業市場帶來的效應，仍是未知之數。惟有幾點可以肯定的，首先是買家及業主們的信心，減息的確減輕了每月的供款負擔，對一眾供樓人士一定是喜訊。

二來供平過租必定重臨，中原城市領先指數已創八年低位，但租金卻連升5個月，創5年新高。根據中原研究部資料顯示，今年6月CRI回報率報3.22%，按月升0.09個百分點，創9年半新高。租賃回報上升吸引投資者入市是其中一誘因，另一重要誘因是「供平過租」重臨。當按揭息口減，而租金一直向升，供樓較租樓更划算時，會吸引租客轉租為買，亦會吸引長線投資者買樓收租，加上現時所有樓市辣招已撤除，買樓收租成本大大降低，相信減息定必令成交量上升。

市場憧憬減息將為樓市帶來轉機，春江水暖鴨先知，發展商已經磨拳擦掌迎接減息後的轉角市，市場估計將有近3,000個一手單位準備於本月推出搶客，期待着新一輪樓市暢旺氣氛由一手帶起。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁 陳永傑