东方日报B1：地产坏帐扩　港银盈利大镬

香港银行业几经辛苦处理有关不良贷款后，本港地产市道低迷，上半年再遭香港商业房地产(CRE)的坏帐“追杀”，例如恒生银行(00011)不良贷款比率急升2.49个百分点至5.32%。券商高盛预期，一旦香港CRE客户今年经营溢利(EBIT)再大跌，其不良贷款比率最坏会飙至39%，届时港银或有9%相关贷款要减值收场。

其实，不仅是恒生，中银香港(02388)、东亚银行(00023)和大新银行(02356)上半年都见减值拨备显著上升，连滙丰控股(00005)亦在次季业绩提到为香港CRE计提32亿美元的信用减值。

高盛发表报告，指滙控和恒生次季香港CRE的不良贷款比率都超过9%，即使渣打集团(02888)近乎零，港银相关不良率应该有14%，一旦CRE企业今年的经营溢利从去年水平再跌25%，不良率会飙至22%，跌50%更会飙至39%。恶劣之处是，按该行对相关香港上市企业的统计，上半年按年跌幅达32%。

该行又研究亚洲金融风暴的经验，指去年香港CRE企业EBIT对资产比率仅2.3%，比当年低位再低0.9个百分点，资产生财能力低下又使利息覆盖率处于与当年差不多的低位，好在去杠杆压力不如当年大。

另外，过去经验是地产市道不行，写字楼和零售铺之价值和租金比住宅跌得多。按可负担程度衡量，现时楼价依然颇高，充其量只会是企稳，难望“V弹”，但整体租金回报率已升至3.5厘的超过10年高位，预期减去美国10年期国债孳息率后的净租金回报，可望明年下半年转正。反观，商业房地产方面，写字楼的投资价值难言吸引，考虑到本港经济状况，其租金不易负担，空置率持续上升，又谓写字楼下行周期最长可以9年。

高盛显然认为，本港地产市道会令港银的损伤尚未充分反映。其测算的依据为︰本港商业房地产的价值会再跌35%，且所有负资产的CRE贷款都违约。

参考滙控的本港CRE的贷款对价值比率(LTV)分布状况潜在累计预计信贷损失(ECL)会是目前贷款敞口的3.5%左右，6家港银加起来约为33.31亿美元。万一商业房地产价格再泻一半，ECL占比就高达9%，对应金额约85.64亿美元(约668亿港元)。

该行续称，港银将对本港CRE贷款计提更多ECL，于是把滙控等6家银行今、明年两年每股盈利预测调低5至8%。地产商和银行盼望美国即将来临的减息会利好他们，但该行称，现时更重要是内地和香港本身的楼市发展，一旦地产商盈利更差，上述预测就可能失准，又或者物资价格继续滑坡令抵押品缩水，银行可能会作更多拨备。

基金公司景顺的亚太区固定收益主管黄嘉诚表示，本地发展商违约的情况或在2026年有所增加，行业或现整合，只是不至于像内房构成系统性风险。不过，就算相关公司已经透过卖产、向银行借钱等着手减轻问题，“借钱愈多、偿付能力愈低的公司，需要重组的机会便愈大”，加上市场对这些公司的支持力度不够，所以行业最终或迎来整合，建议投资者需要小心。