【一文睇晒】港隨美減息 專家分析未來樓市及樓價走向...
2024年09月19日 16:14
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美國聯儲局減息0.5厘，香港銀行則降最優惠利率(P)0.25厘。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，市場普遍P按計劃及H按計劃封頂利率為P-1.75%＝4.125厘(P=5.875%)，隨各大銀行下調最優惠利率(P)0.25厘，實際按息將下調至3.875厘(5.625%-1.75%)。所有供樓業主可即時節省利息開支，另外置業人士的入息要求亦可同步降低，市場信心將逐步恢復，可促進經濟及樓按市場的復甦。
他說，目前本港住宅租金回報率普遍為3.3厘左右，當按揭息率低於租金回報率時，將帶動更多客戶逐步入市，為樓按市場帶來正面支持。
曹德明續指，美國通脹回落至2%的目標上已取得進展，美國就業增長亦有所放緩，料聯儲局未來一年內有機會累計減息2厘至2.5厘，港息有機會跟隨美息下調，料HIBOR或回落到2厘。
對於減息周期開展，曹德明對有意置業人士作出以下建議：
(一)選用H按：HIBOR於減息周期下跌速度及幅度比最優惠利率P更多更快，建議買家選用H按計劃，當HIBOR跌穿鎖息位，便可即時慳息，減輕供樓負擔。
(二)貨比三家：減息周期開始下，部分銀行對按揭業務取態將轉積極，並會不定時調整其按揭業務策略，其按揭息率及優惠不一，建議買家貨比三家，選擇較多合適的銀行承造按揭。
今年樓價仍跌5% 明年回升3%
美國開始減息周期，萊坊高級董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒預計，香港同業拆息(H)將會繼續回落，最優惠利率(P)則回落較慢，整體高息口環境將會繼續影響新做按揭成本；不過，由於自2022年起實際按息已累積一定升幅，短期內市場仍然沒有充足的購買力，樓價在短期內仍會受壓，特別是二手樓價，預期全年樓價仍下跌約5%。
王指出，今年餘下時間新盤反應仍會比二手樓好，部分發展商為買家提供財務計劃及回贈，變相降低買家入市門檻，中和高息帶來的壓力。預計現時高息口負面因素會開始逐漸紓緩，但市場需時釋放購買力，吸引更多住宅及非住宅物業投資者重投地產市場。
他又料，香港樓價於今年第四季在谷底反覆徘徊，2025年樓市基調會比今年好，惟由於貨尾量仍然高，樓價沒有條件大幅回升，預期將升約3%。
今年底有望再降0.125厘
對於落實減息，星之谷行政總裁莊錦輝形容，是次減息「皆大歡喜」，無論是新買或是現有按揭在身的業主都能受惠，每100萬貸款額，每月供款開支減少約145元。他又預計，今年年底P有空間再減0.125%，至明年底P有望回落至5厘，即加息周期前水平。
隨一個月HIBOR持續下跌，銀行資金成本壓力將逐漸緩解。未來銀行對按揭的態度會變得更加積極，現金回贈和其他優惠有望改善。
他說，是次減息預示銀行釋出積極信號，刺激受高利率影響的行業復甦，包括中小企、商舖業主，以及零售業經營者，有助減少其貸款利息負擔，改善經營環境，對整體社會經濟前景有正面影響。
本港財金部門有何提示？
對於美國減息，本港財金部門的官員也有發表意見。財金官員今早稱，聯儲局減息大致符市場預期，可以預期本港利率走勢會與美國利率走勢趨近，將有利本港企業經營，對資產市場的影響亦正面。不過本港利率調整的速度及幅度，除視乎美國因素，也要視乎本地資金流向及市場狀況，不一定是亦步亦趨。
另外，署理金管局總裁李達志則稱，減息周期剛開始，預期在可見一段時間內，利率仍處較高水平，市民在作出置業、按揭或其他借貸決定時，要小心考慮及管理利率風險。