專家樓評：減息周期重臨　港樓現轉機

美國聯儲局上周的議息會議，市場本預料減0.25厘，但最終宣布減0.5厘，聯邦基金利率下調到4.75至5厘區間，為近4年半以來首次減息，市場預料今年還會再減0.5厘。本來，市場普遍認為香港跟減的壓力不大，豈料結果公布後，滙豐銀行立即宣布減最優惠利率(P息)0.25厘，同日至少5間銀行包括中國銀行(香港)和恒生銀行亦跟隨減P息，由5.875厘下調至5.625厘。減息周期開展，對香港按揭市場有何影響？

準買家上車選擇增加

先談供樓負擔。減息將稍為減輕供樓人士每月供款的壓力。減息前，市場實際按息為4.125厘，本地銀行減P息後，實際按息則為3.875厘。以一個30年期按揭，貸款額640萬元的單位為計，每月供款將減少近千元。當然，如果本身按揭銀行有提供高息戶口的話，業主要留意從該戶口所收穫的利息亦會相應減少。

其次，對於準買家而言，由於按揭的最低每月入息要求亦會調低，準買家可考慮較高價位的單位。同一時間，準買家可留意銀行按揭業務會否有新舉措。自上月中旬起，與樓按相關的一個月港元拆息持續回落，早前拆息終低於實際按揭息率，曾跌至3.61441厘，重返2023年5月水平。

銀行按揭業務趨積極

按息見頂，從近期觀察所得，銀行對按揭業務取態轉趨積極。本來今年中按揭市場步入寒冬，銀行審批態度謹慎兼大幅削減回贈，但隨着距離每年初的「跑數」期愈來愈近，銀行或會趁減息周期開展推出「快閃」優惠吸客，如一些「期間限定」的息率優惠，又或上調綠色按揭現金回贈以刷亮一手盤按揭業績。不過，一眾準買家或有意轉按的朋友，除了要考慮現金回贈，還要連同息率及高息戶口種類等優惠一併比較。

從整體市場來看，減息會否對按揭申請宗數、批出宗數，轉按宗數以至牽涉金額帶來顯著影響？似乎目前仍言之尚早，畢竟按市受樓市影響，而樓市正面對結構性供求問題，如一手樓供應過剩，市場信心疲弱等。當然，減息會對樓價回穩有一定幫助，目前本港住宅租金收益率平均為3.3厘，如按息繼續下行而與租樓成本差距縮窄的話，市場或會重現「供平過租」現象，屆時入市氣氛會較早前濃厚。

不過，還需要留意其他因素，例如政府會否趁機在施政報告再推出刺激樓市措施、美國就業及通脹數據發展，以至11月舉行的美國大選等。以大選為例，是次聯儲局議息會議，出現2005年以來首位反對利率決定的官員，該名委員是於2018年由來自共和黨的總統提名入局；今次聯儲局減息，兩黨候選人的反應亦兩極，大選結果會否令美國減息步伐產生微妙變化？不妨拭目以待。

利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣