專家樓評：保單融資削弱按揭還款能力

香港的醫護人手長期短缺，醫院管理局(醫管局)去年派員到倫敦舉辦首個海外招聘會搶人才。另一邊廂，為了挽留現職員工，醫管局近年還優化了原有的購屋貸款利息津貼計劃(HLISS)，推出員工置業貸款計劃(Enhanced HLISS)幫助員工上車、換樓和轉按等。

如員工已入職滿3年、未有領取月薪5%的HLISS津貼、合約訂明有權參與計劃，而物業又為自住，有機會可以透過參與計劃享受低至一厘的實際按息，繼而節省總利息支出，又或透過以醫管局做二按，以高成數按揭(如九成)購入超過1,125萬元的物業。不過，跟其他頭按二按操作一樣，要留意自己的信貸狀況，先做足功課，以免其申請到了「埋門一腳」階段才碰壁。

近日有一宗求助，一位現職公立醫院的護士購入了一個價值675萬元的單位，並希望使用醫管局的按揭計劃。以她的入息每月約78,000元，還款年期19年計算(2015年6月後入職之員工的退休年齡為65歲，還款年期為退休年齡減申請者的年齡，最多20年)，理論上她可以借足九成按揭，每月供款約為36,000元。

個別銀行視作透支計算

但經了解後，得悉申請人還正在供一份價值約340萬元的保單融資(即以自己已購買的保險單作抵押品向金融機購借貸)，申請人就此的每月還款約1.78萬元。據申請人所述，起初保險公司曾聲稱不會將融資登記到其信貸紀錄，惟及後保險公司未有兌現承諾，變相所有銀行和財務公司等都能查閱到相關資料。

對於貸款機構而言，保單融資的供款會因應加息減息周期調整，早年批出的部分沒有封頂息率；與此同時，個別銀行會將保單融資視作「透支」計算，即假設申請人每月同時還本金和利息計算其還款能力，而非大部分計劃所採用的還息不還本，這些因素均會影響銀行最終願批的按揭貸款額。

那麼有保單融資在手，申請人的按揭申請是否凍過水？其實也不然，要視乎銀行如何計算申請人就保單融資的支出。對於前述客戶的個案類型，經過向各大銀行查詢，有銀行會只計算申請人還息不還本的利息支出，最終可以做到六成至近七成按(貸款額405萬至470萬元)；但有銀行表示會以保單的總貸款額1%計算，這樣計算的話，申請人只有逾10萬元甚至更高的月入，在銀行眼裏才算有能力同時應付保單融資和物業按揭的供款，言則其實獲批的機會渺茫。最終經過一輪比較，客戶選擇了七成按揭的計劃。

上述個案尚未囊括所有銀行的做法，事實上，各大銀行對涉及保單融資的申請取態均有不同。過往曾有申請者獲批按揭，其息率和年期等乃不受手上的保單融資影響，也有一些成功例子乃返回原來提供保單融資的銀行做物業按揭。此外，有些保單融資確實不會被註入信貸報告，假如對自己的情況有疑問，可以向專業的按揭顧問查詢。

利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣