租金升幅跑赢楼价 租楼族想“租转买”？4点宜留神
2024年10月14日 11:01
东网电视
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香港银行已开始减息，供楼负担减轻。（资料图片）
美国通胀见顶回落，经济却有衰退迹象，联储局在千呼万唤下终于减息半厘，应对经济困境，香港楼市将迎来曙光？过去3年，香港楼价拾级而下，尤其美国疯狂加息下更添压力。港楼盼来美国减息，楼价能否喘定，重展升浪？应否趁楼价“七五折”时买楼自用，相信是许多租客、心淡业主，乃至楼市投资者最想知道的问题。希望置业的市民，除了减息，还有甚么需要注意？
【1.港加息远低美国 回落空间有限】
香港楼市多年来大涨小回，自从2003年“沙士”后，内地开放个人游来港，刺激经济发展，亦一举扭转1997年后长达6年的楼价大跌浪，同时掀起本港资产价格长达18年的大升浪，期间楼价虽有波动，却无改持续飙升的大方向。
回顾差饷物业估价署私人住宅售价指数，2003年最低点是7月份所录的58.4点，其后反覆升至2018年7月的高位394.8点，期间涨幅高达576%。2019至2021年楼价虽有增长，例如2019年5月份见396.9点，还有历史高峰2021年9月份所录的398.1点，但都只比2018年高位分别升0.53%及0.83%，可见楼价早已上升乏力，只是在高位徘徊，其后更开展长达3年的调整。
楼价较高峰挫26%
更有甚者，2019年爆发新冠疫情，环球经济受挫，又碰上美国通胀率创逾40年高，联储局于2022年3月中开始疯狂加息，累计上调基准利率多达11次到5.25至5.5厘。于此期间，虽然香港银行累计只加息0.875厘，远低于美国，惟港美息差拉阔，香港银行同业拆息（HIBOR）抽升，对各银行构成不同的资金成本压力，H按业主近年一直以锁息位（4.125厘）供楼，于是加剧香港楼价跌势。根据今年9月底公布的差估署临时数据，8月份私人住宅售价指数报292.1点，创2016年8月后的8年最低，相比起2021年9月的历史高位398.1点，低出26.62%。
目前美国已经减息，近月香港实际按揭利率锁息位普遍在3.875厘，已略为回落，H按业主的利息开支减少。P按业主在银行调低最优惠利率之后亦可以受惠，减少供楼压力。
环球低息环境难现
不过，有鉴于近年环球地缘政治局势紧张，全球供应链持续重组，加上贸易保护主义盛行，甚或有逆全球化趋势，高通胀随时死灰复燃。市场预期，美国基准利率下调空间有限，环球主要央行也将跟随利率正常化的大方向，意味着以往持续多年的低息环境将不会重临。
换言之，现时上车买楼要做好心理准备，未来环球货币政策或不再宽松，供楼负担不会因为美国减息而急降，楼价亦难重现2003至2021年一路狂飙的模式。租楼族需审视自身的财政状况，再决定是否转租为买！
【2.私宅潜在供应近11万伙 难消化】
私人住宅供应方面，房屋局最新数据显示，截至2024年6月底，未来3至4年的一手私人住宅潜在供应量约10.9万伙。上述供应包括约1.9万个已落成一手货尾单位、约7.7万个兴建中但未售出的楼花单位、约1.3万个在已批出土地（熟地）可随时动工兴建的单位。即未来4年平均每年都有27,250个单位可供出售。参考土地注册处数据，在2014至2023年的10年间，每年一手单位成交量介乎10,300馀至21,000馀宗，每年的平均成交宗数约1.6万宗。
发展商减价出货
比较上述数据后，显示未来数年私楼供应远高于市场实际需求，发展商对于住宅去库存的压力颇为迫切，财雄势大的发展商或许可以选择囤积不卖，惟未来利率下降空间有限，对财务有一定压力。因此，近年也有不少新楼盘选择减价套现，纾缓财困。
新盘转租成趋势
令人意外的是，随楼价持续下跌，市场购买力逐步乾涸，近来愈来愈多发展商有“转售为租”倾向，有可能是发展商待价而沽的策略。近月转租的楼盘，包括其士国际(00025)何文田PRINCE WESIDENCE，全幢58伙放租。继中小型财团出租旗下全新楼盘后，大型发展商亦跟随。
对此，城市大学公共及国际事务学系系主任及讲座教授许智文早前受访时分析，楼价下跌，发展商趁租金走势向好，出租馀货单位，可以避免用大幅低于预期的利润出售物业，亦可透过租金收入抵销部分利息支出，比丢空单位划算。
虽然目前大发展商仅推出小量一手单位放租，但不排除属于试水温的动作，未来会否大量转卖为租，仍要视乎楼价、租金走势，还有集团现金流。试想一下，未来若发展商大规模推出新盘抢占租务市场，势必增加租盘供应，对二手楼租值不无打击。
【3.公营房屋供应料增 阻楼价复飙】
除了减息因素，港府的意向对楼市前景相当关键，将直接影响包括居屋、公屋、过渡性房屋及“简易公屋”等公营房屋的供应多寡。因为以往楼价高企、居住困难引发一连串社会问题，令市民怨声载道，相信稳定楼市及楼价将是未来房屋政策重点，对港府来说，放任楼价再度失控飙升并不可取。
拟每年推七千间居屋
因此，港府近年致力增加房屋供应对楼市作出调节，成效亦相当显著，未来住宅供应可以说得上源源不绝。发展局今年7月份曾透露，政府已锁定7,000公顷土地供应来源，未来10年，将陆续按土地来源的推展进行研究、设计及工程，并供应其中约3,000公顷的熟地。甚至在确保有充足供应之馀，会朝高质量发展迈进，同时处理市民住屋问题，改善居住环境，提升生活质素。
此外，房屋局于9月上旬透露，未来5年，每年会平均提供约7,000个居屋，筹划中的许多居屋已在兴建，房委会不会囤货，定会适时推出应市。
港府为解决劏房住户的恶劣居住环境，以及业主乱收费问题，除了长远大量兴建公屋外，也作出应急措施，推出过渡性房屋及“简约公屋”，助基层预先“上楼”。翻查房屋局资料，政府表示已觅得土地提供逾2.1万个过渡性房屋单位。截至2024年6月底，除已在营运的约1.58万伙外，尚有近5,400伙会在今年及未来两年相继落成营运。
简约公屋或下季入伙
至于“简约公屋”计划，属简约设计及以“组装合成”兴建的房屋，还有改装空置校舍，务求于2027至2028年度前兴建约3万伙。第一批“简约公屋”提供约1.7万伙，有关建筑工程已于2023年12月展开。第二批则提供约1.3万伙，当中约1.15万伙已于今年3月起陆续动工，其馀约1,500个单位亦已于今年5月进行招标。
最新消息是，首批位于元朗及牛头角的4,400伙“简约公屋”已接受申请，截至8月底，当局共收到约1.1万份简约公屋申请表，最快明年首季入伙。
【4.外地人才来港推升租金】
另一个租楼族需要考虑是否转买的因素，自然是与其息息相关的租金走势。随着近年通胀上升，住宅租金也是静静起革命，尤其是自从新冠疫情过后，内地大专学生涌港，加上港府实施高才通、优才通及专才通等吸纳各方人才，刺激本港租务需求上升，带动租金急弹。
仅差高位1%
差饷物业估价署最新数据显示，今年8月私人住宅租金指数报197.5点，按月上升约1.12%，已连涨6个月，私人住宅租金指数距离2019年8月时的历史高位仅相差逾1%，大幅跑赢楼价。
未来租金的升势会否再如过去数月般迅速？租盘供需将会是关键。诚如上文所述，无论公营或私楼租盘供应都在持续增加中，可以在一定程度上抑制租金升势。
此外，租楼族需关注4个要素。首先，来港就读的内地学生数量能否保持增长？该因素涉及内地经济前景。其次，来港的各方人才能否落地生根，还是重回内地或海外生活？再者，港人持续外移内地或海外生活的浪潮，会否有所改善？还有，香港未来经济会欣欣向荣，抑或继续恶化。对于上述问题，不妨留待各位自行判断及观察。