陳永傑：「組合拳」激活港樓市　第4季樓價或升5%

自9月美國及香港相繼啟動減息以來，多項利好因素接踵而至，樓市迅速重拾活躍。新一份施政報告日前出爐，繼續帶來好消息，房屋政策方面從造地、劏房、資助房屋公居屋，以至豪宅範疇均有觸及，同時有優化措施，對用家及投資者都帶來喜訊。筆者形容今次的施政報告是「組合拳」，包羅萬有，相信可全方位激活樓市，長遠可令物業市場穩健發展。

筆者一直的觀點是：要救經濟必先救樓市。因為樓市與各行各業息息相關，樓市興旺，必可帶旺其他行業，同時推動經濟發展以及增強市場信心。因此喜見今份施政報告推出一系列土地房屋政策及優化措施，大力救樓市，振經濟。相信一方面可完善置業階梯，另一方面亦可為樓市注入新動力，料本季樓價有望止跌，及低位回升約3至5%。

今次施政報告對樓市起最直接及有效幫助的措施，相信是放寬樓宇按揭。金管局放寬物業的按揭貸款條件，不分物業價值、不分用途、個人或公司持有，以及買家是否「首置」，按揭成數上限一律調整至七成，供款與入息比率上限劃一為五成。筆者認為，按揭限制放寬，變相減少首期支出，令入市門檻降低，而且取消了因樓價或用途的按揭限制，相信可有效吸引外資及聰明錢重投香港物業市場。

施政報告另一項重大政策是優化投資移民計劃。政策要點包括容許投資住宅物業，投資物業的成交價須為5,000萬元或以上，房地產投資上限為1,000萬元。鑑於以往投資移民對豪宅較感興趣，將住宅物業納入投資總額計算，相信可加快該類買家購置豪宅的決定，5,000萬元以上豪宅物業交投亦最受惠。根據中原地產大數據資料顯示，今年首三季5,000萬元以上一二手豪宅成交達418宗，佔整體住宅登記1.2%，當中最多5,000萬元以上成交的首5個地區分別是中半山、啟德、何文田、玉桂山灣畔(南區)及龍坪(九龍塘)，共佔全港5,000萬元以上成交的53%。

而根據中原網頁放盤資料，現時全港5,000萬以上住宅放盤約846個，佔全港放盤約2%，以港島區最多，有518個。筆者預計全年5,000萬以上成交量可達600宗，創3年新高。

居屋方面，新施政報告推出惠及年輕申請人置業的措施，如增加1,500個白居二名額予年輕申請人。申請居屋亦可獲派一個抽籤號巨碼等。筆者覺得此措施可為年輕人多加一條跑道，增加他們置業機會，亦有效促進居屋二手市場流轉，從而推動整體物業市場的流通量。

此外，措施亦包括提速提量發展北都、優才人才輸入計劃、取締劣質劏房等，從供應及需求上都有所增加，對樓市健康發展奠下基礎。受惠美國減息，及中央重磅救市，10月上半月一手成交已較上月全月多1倍，中原促成的二手宗數亦較上月同期多80%。中原城市領先指數CCL自減息後已連續兩周回升，累升0.33%。施政報告後，市場投資氣氛有所增強，相信一手及豪宅物率先受惠，料10月一手成交可達3,000宗，創7個月新高；樓價亦有望於第4季止跌回升3至5%。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁 陳永傑