东方日报B1：私宅库存9.8万伙破纪录　楼市未脱困局

新盘市场气氛转旺，惟一手住宅供应持续高企。根据政府最新公布的数字，截至今年第三季，现楼货尾按季回升2,000伙至2.1万伙，而未卖楼花单位维持7.7万伙，待售单位合共9.8万伙，为有纪录新高，反映一手楼库存仍然严峻；至于受累于卖地减少等因素，未来3至4年一手私人住宅潜在供应量虽向下，但仍处于10.8万个单位的高位。

房屋局最新数据显示，截至2024年9月底，未来3至4年一手私人住宅潜在供应量，较对上一季再减少1,000伙，连续两个季度下跌。当中供应包括上述已落成一手货尾单位与兴建中但未售出的楼花单位，以及约一万个在已批出土地(熟地)可随时动工兴建的单位。

事实上，现楼货尾于今年首季亦曾升至2.1万伙，上季再次返回相同水平，而未卖楼花单位数量也未有减少，两项数字同为有纪录高位。至于已批出土地可随时动工兴建的单位，较第二季再减少3,000伙，跌至2011年第二季后的逾13年新低。反观，一手待售单位进一步积压，未售楼花单位及现楼货尾合共约9.8万伙，连续6个季度创新高。

另外，上季私宅施工量录约3,900伙，按季大减约6,000伙，跌幅约60.6%。不过，期内落成量约3,800伙，则按季回升约1,700伙，涨约81%。至于今年首3季施工量及落成量分别约18,100伙及10,900伙，较去年同期上升约57.4%与涨约7.9%。

房屋局发言人表示，未来3至4年潜在一手供应单位当中，估计有约9.4万伙为实用面积少于753方呎的中小型单位，占整体供应量约87%，比率较上一季上升约1%。预计未来数月将有9幅住宅用地转为熟地，可提供约3,600个单位。随着政府持续有序地增加房屋土地供应，相信私人住宅预计供应量将维持在较高水平。

对于一手私宅单位积存量高企，莱坊高级董事及大中华区研究及谘询部主管王兆麒认为，今年第三季香港楼市表现不佳，新盘销售表现亦不理想，令货尾量稍后回升至2.1万伙，令整体供应数字维持在高水平。他估计，今年住宅施工量会在两万个单位左右，而落成量保持平稳，全年共约1.5万伙。

至于短期内官地出售方面，相信以小型住宅地为主，市场现时货尾量维持在高位，发展商不急于买地。另外，现时市场仍受加息及购买力不足等因素，影响市场气氛，今年住宅成交量仍会保持在低位，预计介乎约5万至5.3万宗水平。

利嘉阁地产研究部主管陈海潮亦表示，过去一段时间，发展商积极推出新盘，部分未及售出的单位反而推高货尾量，不过，相信随着近期接踵而来的利好消息，包括减息、内地出招救市及《施政报告》放宽楼按等，料在包括专才抵港入市带动住屋需求下，未来一、两季新盘货尾量有望逐渐消化，货尾量或有机会略为回落。

另一边相，美联物业首席分析师刘嘉辉指出，未来3至4年一手供应持续减少主要与熟地不断下跌有关，今年卖地少的同时，发展商则持续为旗下项目施工，导致熟地单位“出多入少”，按季大幅减少。