東亞證券：領展看漲逾16%　息差擴闊料成股價催化劑

東亞證券表示，領展房產基金(00823)現價的NTM預測股息率為7.1%，與美國10年期國債收益率差距有約295點子，雖較過去10年平均的320點子為低，但若美國在未來半年採取更進取的減息步伐，預期美國10年期國債債息會降到3.5至3.67%，息差擴闊將可成為股價的主要潛在催化劑。

同時，領展的LTM市帳率僅0.53倍，低於過去10年平均值的0.66倍超過1個標準差，若日後獲納入港股通，料可降低股份流動性折讓而提振估值。最新預測領展2025年每股帳面值70元，目標市帳率約0.61倍，評級「增持」，目標價42.9元，較上周五(25日)收市價有16.4%潛在升幅。

該行直言，零售市道疲弱對領展的收入帶來直接影響，但旗下商場不少屬民生性零售，故其商舖租戶銷售額相對具韌性，加上近年通過海外併購分散地區風險，其來自香港的收入佔比已由近年超過8成降至上財年約75%，有助減輕部分本港零售市道下滑的風險。

該行引述領展管理層在10月初的簡報會內容，在2025財年第一季(即4至6月)，旗下本港租戶的零售銷售按年跌5.9%，同期本港的零售銷售跌幅為9.9%。當中領展旗下來自飲食、超市與食品和一般零售的租戶，其零售銷售在期內分別跌1.5%、5.9%和9.4%，僅超市與食品一環跌幅大於全港整體。管理層透露，2025財年第二季的租戶零售銷售額已見改善，並會通過增加廣告及促銷活動來增加非租金收入。

期內，在港的零售物業及辦公物業出租率分別為97.5%及99.2%，較今年3月底分別低0.5個百分點及高1個百分點，而其在香港的零售續租租金調整率於2025財年上半年屬輕微正 面，略優於早前給予的按年大致持平的業績指引，但強調不預期零售續租租金調整率在未來3至6個月會出現強勁反彈。內地的出租率則有所下跌，零售出租率跌3個百分點至93.6%，而零售續租租金調整率則介乎持平至低單位數增長的水平，當中除北京中關村領展廣場因商戶重整令零售續租租金調整率錄得倒退外，其餘在內地零售物業資產的續租租金調整率均開始錄得正數。

國際業務方面，出租率維持平穩，新加坡零售物業的出租率微升0.6個百分點至98.4%，澳洲則微跌0.2個百分點至99.5%。

東亞證券認為，領展旗下商戶的零售銷售在財年第二季出現改善屬正面消息，但由於本港零售市道仍較疲弱，故須繼續關注旗下商戶的零售銷售跌幅收窄的速度及其持續性，但認為短期出現明顯改善的機會不大。不過，相信其商場具有民生性需求，因此相關的零售銷售表現料會繼續優於全港整體零售市道。由於非租金收入佔比不大，對穩定收入的作用有限。

該行又指，領展在中港兩地的零售續租租金調整率與上財年仍有大幅差距，加上內地暫未有落實派發消費券等刺激消費情緒的財政政策，在整體消費市場未回暖的情況下，故就算財年首季的租金調整率略勝預期，對股價只屬中性影響，預期內地刺激資本市場及經濟措施所帶來的財富效應，有助中港零售市道氣氛逐步轉好。

另外，中國證監會於今年4月公布將房地產投資信託基金(REITs)納入至滬深港通，惟仍未公布合資格房託範圍及時間表，11月17日為「滬港通」開通10周年，預期在此日期附近屬正式將房託納入互聯互通的熱門時機。