專家樓評：港銀寬樓按審批助擴內地客源

政府《施政報告》使出「組合拳」，進一步放寬買樓按揭成數和供款與入息比率，令新盤開售重現人龍和「西餅客」，聞說當中不少為內地客。為了吸引內地客源，有指個別銀行正準備放寬內地客申請按揭的審批條件。

根據現時做法，申請人一般要先存放好首期和至少首兩年的供款資金在香港的戶口，並提供文件證明赴港資金來自合法渠道，而後者將會在放寬後取消，申請人毋須再額外準備文件證明資金來源的合法性，只須在正式成交前14天預備好資金便可以。須知過往銀行內地客資金來源的審查頗為嚴格，是次放寬隨時可成內地人來港投資一個重要催化劑。

申按收入類型至關鍵

一般按揭申請需要準備一系列文件，包括身份證明文件、買賣合約、入息證明，以及信貸報告(由銀行直接向信貸資料服務機構索取)等。銀行處理內地人的按揭申請，不論當時銀行銀行是否正在催谷生意，其所要求的申請文件都大同小異，關鍵視乎申請人的收入類型。

首先，如申請人以在內地受僱身份申請新做按揭，一般需遞交內地居民身份證副本、最近3至6個月的糧單、最近期的完稅證(用以計算稅後收入)、出糧戶口6個月「流水」紀錄等。如申請人已身負按揭或其他債務，則要提交現有貸款紀錄供銀行計算其還款能力。

假如申請人乃自僱人士在內地營商，除身份證明文件外，另須提交公司營業執照和印章、最新的財務報表、公司6個月銀行「流水」、個人6個月銀行「流水」和現有貸款紀錄等，而銀行亦可能會經內地平台「天眼查」查閱其公司的驗資報告。至於一些以收租為收入來源的申請者，銀行則多數會要求提供房產證、租約、6個月銀行流水和現有按揭的還款表(如放租單位尚未付清房貸)等。

有望注入龐大購買力

政府今年出手托市，內地客來港買樓不再需要繳付買家印花稅(BSD)和新住宅印花稅(NRSD)，只需要按照從價印花稅第二標準稅率繳付置業印花稅，稅率由100元到4.25%不等，視乎樓價而定。早前有機構調查提到撤辣後內地人受其投資回報吸引，來港買樓意欲上升，而內地客選樓主要考慮交通便利度、周邊環境和所屬校網，偏好兩房或以下的一手樓，最鍾情灣仔區、九龍城區和沙田區等。

從數據角度看，主要反映大型屋苑的二手樓價指數已連續3周回升，隨着減息效應逐漸浮現，業界普遍認為樓市於第四季的表現會明顯改善。前述的機構調查提到受訪的內地人平均買樓的預算為850萬元人民幣，假如其他銀行亦跟隨放寬對內地客的按揭審批，一旦他們龐大的購買力得到釋放，來年的樓市表現不容小覷。

利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣