專家樓評：「資產水平」申住宅按揭點計數？

最新一份《施政報告》宣布以「資產水平」為審批基礎的按揭貸款的按揭成數上限由六成提升至七成，即與「供款與入息比率」為審批基礎的按揭成數上限相同。對於退休人士、沒有物業債務的現契樓業主，或資產寬裕但無固定入息的人士而言，如想以「資產水平」為審批基礎申請較高成數按揭將會更為方便。

金融資產物業均合資格

一般而言，透過此方法申請按揭，其「資產淨值」須等於或大於所購物業的價值，銀行才會批出最高七成按揭，「資產淨值」是指借貸人的合資格資產總額（扣除新買物業首期）減借款人的負債總額。可納入計算的合資格資產包括金融資產（現金、存款、股票、債券、開放式單位信託、貴金屬等）以及位於香港的物業。

一般而言，現金、存款、外幣等資產，銀行會以過去3個月的平均值計算，毋須打折。至於物業資產，銀行會以物業當前市值的50%計算並再扣減其按揭貸款額（如有）。

假設新購入的物業價值1,000萬元，借貸人旗下資產淨值需要至少為1,000萬元才能申請按揭。如借貸人擁有500萬元現金及價值1,000萬元的現契物業，合資格資產為1,000萬元 X 50% + 500萬元=1,000萬元，即符合按揭申請資格。但若果現有物業尚餘300萬元未償還按揭，合資格資產計法會調整為1,000萬元 X 50% - 300萬元 + 500萬元=700萬元，由於資產净值少於1,000萬元，故銀行不會批出按揭。

不符合高成數按揭條件

按揭審批時間方面，因銀行會查核借貸人的合資格資產，固審批時間需要約兩星期。此外，有兩點要注意，銀行一般會查看借款人的銀行戶口紀錄，以確保有足夠資金作未來一至兩年的供款。另外，以資產水平申請的按揭不符合申請按保的條件，故不能申請七成以上按揭。

最後，各銀行有不同準則評估及計算業主的資產水平，以致最終批出的貸款額或有差異。另外，並非所有銀行會接受此方式審批按揭，建議事前可向不同銀行查詢及比較，或尋找專業及大型的按揭中介作初步諮詢。

經絡按揭轉介首席副總裁 曹德明