专家楼评：香港负资产趋升　为何幸未恶化？

近期楼市虽稍见起色，惟第四季的整体表现尚要待往后各项数据指标公布才有分晓。早前金管局公布第三季末负资产住宅按揭贷款调查结果，最新一季的负资产宗数录得40,713宗，较第二季高出34%，亦创下2003年以来的新高，引来市场关注。

虽然从数字上来看事态严重，但其实今次跟1997至2003年金融风暴下曾经一季逾10万宗的情况不尽相同，例如今次金管局指有关个案主要涉及银行职员的住屋按揭贷款或按揭保险计划的贷款，这类贷款一般按揭成数较高。昔日2003年的负资产风暴成因乃很多炒家“楼叠楼”，同时背着数间高成数按揭单位，企图重注楼市继续上升，以高杠杆操作炒卖楼价升幅，及后楼市大跌资不抵债而“爆煲”所致。

拖欠贷款比率仍处低水平

今时今日较多个案单纯是自住单位贬值，而且未见有太多疯狂炒卖操作出现。此外，楼市由2021年至今下跌约三成，其“杀伤力”也较1997至2003年近七成的下跌幅度为低，变相对一众业主的考验亦较小。金管局就补充，第三季末拖欠3个月以上的负资产住宅按揭贷款比率为0.13%，相较第二季末的0.11%仍处于低水平。

当然，金管局的数字乃来自银行，只包含由银行提供的一按贷款数据，当中并不包括一些新盘楼花买家向发展商承做的头按，以及一些由财务公司提供二按的数字，如将那些个案一并计算，实际负资产宗数可能多近一倍至约8万宗，贴近2003年高峰期约10万宗的水平。一旦有业主一时周转不灵导致断供，银行将会没收抵押物业，令单位变成银主盘。

据了解，各大银行的银主放盘量在第三季录得81个，跟第二季的102个相比未见大幅增长(惟数据不包括财务公司及直接放予拍卖行的楼盘)，暂时负资产并断供至“爆煲”者似乎为数不多，惟10月份已录得59个银主盘放盘，第四季最终录得的放盘量可能不小。

银行估价暂时仍偏低，一众业主如当初购入物业只为自住，且目前有稳定收入来源，按理就算帐面上变成负资产，实质对其生活的影响应该不大，前述的各项数据只是“过眼云烟”，但收入不稳定者则可能要评估一下自己的财务状况，最好预留一笔不少于6至9个月的流动资金，以备不时之需。

超高成数按揭助楼花买家

跟业主相比，楼花买家在当前市况下的处境更为尴尬。对于他们而言，如果临到收楼之际银行估价远低于其买入价，买家需要在短时间内筹措大额资金“抬钱上会”以补回差价。以一个920万元的单位为例，如银行估价在买家申请八成按揭的一刻只剩700万元，买家的首期则会由184万元急升至360万元。

有见及此，传闻监管机构最近主动联络坊间专做高成数按揭贷款的机构，提出让机构做担保，由其合作银行提供120至140%的超高成数按揭，令买家最多可借银行估价的120%的贷款，手上没有太多流动资金的人毋须弄至挞订收场。如有关传闻属实，相信对买家而言是一颗重要“定心丸”。

利嘉阁按揭代理董事总经理 黄咏欣