郭家耀：港消費市場仍受壓　領展上升空間料不多

領展(00823)早前公布中期業績，物業收入淨額增長5.8%至53.6億元，主要由於期內完成收購上海七寶領展廣場餘下的五成股權以及大部分營運的市場取得較佳表現。可分派總額增加4.3%至34.76億元。每基金單位中期分派按年增加3.7%至134.89仙。淨負債比率20.6%，上升1.1個百分點。

香港物業組合方面，香港物業組合物業收入淨額按年增長2.4%。有關增長受零售表現改善帶動，惟部分增長被辦公大樓及停車場業績疲弱所抵銷。

零售方面，儘管零售業氣氛疲軟，領展的香港零售物業組合維持高達97.8%的租用率，主要由於採取積極的策略抓住包括自提點在內的新興需求，並有效地將中國內地組合的品牌交叉銷售到香港市場。於2024年9月底，平均每方呎租金為64.5元。由於港元強勢及消費模式轉變導致消費低迷，香港零售物業組合的商戶每平方呎銷售總額按年下降4.3%，而整體香港市場則按年下降8.8%。整體平均續租租金調整率維持0.7%的正增長，整體租金對銷售額比例則維持於13.1%。

辦公大樓方面，於2024年9月底，在九龍東辦公大樓當前的空置率下，公司透過合營企業擁有的海濱匯仍錄得99.2%的租用率。香港物業組合的物業經營開支總額按年增加1.5%。物業收入淨額比率同比略升至76.5%。

物業發展方面，停車場及相關業務受月租及時租收入增加所推動，錄得溫和增長。雖然泊車票銷售量有所下跌，但跌幅被停車場收費上調所抵銷，收益仍按年增長1.4%。停車場月租收入按年增長0.9%，時租收入則增長2.8%。停車場每個泊車位每月收入按年上升1.4%至3,383元。

中國內地物業組合方面，儘管上半年面對市場逆境，中國內地物業組合的物業收入淨額增長37.6%。主要由於收購上海七寶領展廣場額外50%權益後，全面入賬貢獻帶動。撇除新收入貢獻，物業收入淨額按年增長4.9%。

零售方面，上半年錄得負3.2%的續租租金調整率，主要由於北京中關村領展廣場的負續租租金調整率所致。於2024年9月底，物業組合的租用率維持於96.4%水平。

辦公大樓方面，儘管市場新增近200萬平方呎的供應，於2024年9月底租用率上升至94.0%。然而，由於市場競爭激烈，公司續租租金調整率仍然受壓，上半年的續租租金調整率錄得20.9%的負增長。

國際物業組合包括澳洲、新加坡及英國的12項零售及辦公大樓資產。收益增長3%至8.9億元，物業收入淨額減少0.5%至6億元。展望未來，消費模式轉變的影響持續，旅遊業復甦緩慢，繼續為本港消費市場添壓，趨勢短期內不會扭轉。美國息口能否進一步下調，對領展的估值亦有關鍵影響，預料短期領展上升空間不多。

(筆者為證監會持牌人士，本人及相關人士沒持有上述股份)