专家楼评：入手银主盘　申请按揭有咩注意事项？

银主盘一般都会给人一种抵买的印象，但考虑入市银主盘时，亦有不少事项需要留意。

首先要了解何为银主盘，银主盘指物业的业主无法偿还按揭贷款，由“银主”即债权人(一般为承做按揭的银行或财务机构)根据按揭贷款及《物业转易及财务条例》规定，委派执达吏收回单位，再于市场上出售。

银主一般都想尽快将银主盘出售套现，近期市况回稳，银主亦开始积极出货套现。根据地产代理最新统计数字，今年第三季银主盘总存量录356个，较第二季340个上升约4.7%，并创自2008年后近16年新高。银主盘的售价通常较市价低，拍卖场上亦不时有优质银主盘放售，因此吸引到不少人争相竞投入市，例如早前就有一个三房银主盘获6组客竞投，最终抢高23%，以785万元拍出，但仍低市价约6%。

应查看有否僭建业权纠纷

按揭申请方面，银主盘与一般私楼相若，亦可透过按保计划申请最高九成按揭。不过，有些银主盘的成交期较短，一般为30至45日不等，如未能在成交期前申请按揭保险，最高只能借七成按揭。

另外，银主盘买家要留意物业楼契是否齐全，查看物业是否存在僭建物、业权纠纷、拖欠管理费等争议，若果相关问题尚未解决，所有关于该物业的问题，或会转嫁给新买家，新买家或需要承担相关责任，并需要代为缴付欠款，若涉及严重纠纷或属于无契楼，银行有机会调低按揭成数及单位估价，甚至拒绝批出按揭。建议可向地产代理查询，或到土地注册处进行查册，了解单位的过往买卖、物业有否涉及业权轇轕及任何物业改动问题等。

最后要留意，若拍卖成交价在高追竞投下，或有机会以高于市价售出，买家或会遇上估价不足的问题，建议事前先寻找银行心仪的银主盘对作初步估价，并根据自身能力出价，以及预留更多资金以作不时之需。每间银行对银主盘按揭取态不一，有需要买家可向银行或大型按揭转介公司查询。

经络按揭转介首席副总裁 曹德明