專家樓評：樓花買家陷估價不足困境

美國總統人選塵埃落定，連帶共和黨同時取得參眾兩院控制權，外界預料美國政策方向將再度走向激進貿易保護主義，政府很大機會增加關稅和優先保障本地勞工就業機會，以致通脹升溫。美國聯儲局主席鮑威爾日前表明美國經濟不俗，毋須急於減息，令今年底和明年的減息步伐增添不少變數。

基於息口變化跟樓市走勢有一定關係，香港各大銀行在9月和11月分別緊隨聯儲局減息。據統計，主要地區屋苑二手成交量在11月減息後錄得21%升幅，由11月2至7日的155宗升至8至12日的188宗，似乎本地樓市暫時仍在回暖。然而，樓價未見大升，或許是因部分買家眼見來年尚有大量新盤供應，而且發展商往往以低價促銷，二手賣盤開價承受不少壓力，繼而選擇以逸待勞，靜候自己心目中的入市良機。

樓價回調兩成須抬錢上會

另一邊廂，已入市的買家們，尤其是在2021至2022年樓市高位期間入市的樓花買家的處境較為艱難。這批買家大部分選擇「建築期付款」，惟部分樓盤未能如期交樓，在此期間銀行估價不斷下跌，至交樓一刻的估值已由買家當初的買入價下跌最多達兩至三成，買家原先預備的首期加上銀行按揭根本不足以支付樓價，只好靠自己掏腰包「抬錢上會」，以免弄致撻訂收場。

舉例，兩個分別位於錦上路和將軍澳康城的大型新盤原定同於今年內落成交樓，但雙雙延期至明年3月或之後才能交付，由開售至今其估價已下滑近15%。其中錦上路新盤的一個中層單位，面積472方呎，2022年5月買入價為1,090萬元，但最新在滙豐銀行和中國銀行(香港)的估價則分別為920萬元和930萬元，跌幅達16%和15%。

至於位處康城的新盤，一個572方呎的中層單位在2022年7月開賣時售價1,105萬元，最新於滙豐和中銀的估價亦跌剩940萬元和960萬元，跌幅達15%或13%。兩個新盤合計至少二千多伙採用建築期付款，這些買家屆時要辦「上會」時，或要籌措多數十萬元甚至更多以補回樓價與貸款額之差額；而一旦發展商到了關鍵日期前一刻再「反口」延期，買家所面對的資金壓力將更大巨大。

推超高成數按揭紓緩撻訂

當然，香港已兩次下調最優惠利率(P息)共0.5厘，亦減輕了一眾採用發展商「呼吸Plan」買家每月的供款壓力。例如一個2021年天水圍樓盤，當年「呼吸Plan」息率為首3年P減2.85厘，今年踏進高息期息口升至P加一厘，高息期的實際按息在減P前後分別為6.875厘和6.375厘。以一個495方呎、成交價827.75萬元、九成按供30年的單位為計，每月還款由50,163元下降至47,639元。

不過，「呼吸Plan」買家一般要在高息期前安排好轉按，跟前述的樓花買家一樣，他們目前面對的最大挑戰乃手上資金不足以「抬錢上會」，以致要撻訂或被高息期夾至爆煲。監管機構宜更着力促成銀行及其他機構重推超高成數按揭，向有需要的買家借出樓價120%甚至140%的貸款，以協助他們解決燃眉之急，否則如有更多撻訂或斷供變銀主盤等負面消息流出，會對樓市氣氛造成打擊。

利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣