東方日報B1：六分之一港人想5年內買樓

今年本港樓價雖下跌了6%，但同時住宅租金上升6至7%，反映本地居住需求仍然強勁。滙豐香港發布「按揭市場狀況及樓市前景」調查，發現六分之一的受訪者考慮在未來5年內置業，參考官方的人口及住戶統計，相當於逾30萬戶。然而，摩根大通卻建議「忍一忍手」，暫時未到入市買樓撈底的時刻。

滙豐認為，調查結果具參考價值，因按港府的《長遠房屋策略》，未來10年新增公營(不包括綠置居單位)和私營房屋單位總數量為25.5萬伙(即少於未來5年內人們想買的戶數)。2021至2023年間，一手及二手住宅單位的成交數量亦僅介乎43,002至74,297伙之間。

滙豐本身看好本地樓市，旗下滙豐環球研究10月底時便預料明年樓價回升5%。至於本次滙豐香港樓市前景調查在9月香港首次減息後進行，在網上訪問3,170名18至65歲香港居民，其中950名是合資格的受訪者，即在過去3年有使用按揭貸款產品或打算在未來5年內置業。潛在買家當中，三分之二受訪者為現有業主，其餘三分之一為首次置業人士。

調查顯示，物業仍然是許多香港人的熱門投資選擇。考慮購入第二個單位的受訪者中，72%視投資和被動收入為主要誘因。此外，約31%的首次置業受訪者表示有意以物業作為投資用途。

與首次置業受訪者相比，現有業主對市場持較大信心。62%現有業主計劃在未來兩年內購置新物業，而超過60%的首置人士則會根據個人或家庭需要(如結婚或迎接新成員)，在未來兩年或以上決定是否置業。在選擇按揭服務時，受訪者則愈趨重視批核速度，僅次於傳統因素如利率及回贈等。

對於滙豐調查有關是否想買樓的問題，資深投資者林一鳴坦言意義不大，「這等於你問打工仔『會不會考慮發達』，或問中學生『會不會考慮到香港大學讀書』，相信99%都會考慮。」雖然樓價在高位經已下跌不少，但他不認為現時是買樓的時機。

林又預期，明年樓價會橫行，上落在數個百分點之內，但成交量繼續萎縮。他解釋：「由於大部分香港樓由中老年人持有，按揭比率很低，這些人不會劈價賣樓，所以看不到大跌的機會；但由於經濟會持續不景氣，內地人也不想在香港買樓，所以也不會大升。」

此外，摩根大通表示，注意到目前有更多報道及地產代理宣稱「供平過租」，但該行認為，假設現狀維持不變，至少現時租樓仍普遍比買樓好。許多人或會將現時大約3.5厘的租金回報率與最新的按揭利率3.625厘直接比較，但如果同時考慮其他成本如管理費及稅項，則買樓收租的平均淨收益率僅3厘。

該行進一步指出，如果計入資金的時間值，即在30年按揭貸款的淨折現值的基礎上，假設樓價及租金不變，合乎邏輯的做法仍是租樓。除非樓價有機會每年上升逾1%，才應該買樓。該行承認，長遠買樓自住可能是較好選擇，但由於未來6個月樓價預測會下跌3至5%，故認為現在仍未到「逢低買入」的時候。