东方日报B1：六分之一港人想5年内买楼

今年本港楼价虽下跌了6%，但同时住宅租金上升6至7%，反映本地居住需求仍然强劲。滙丰香港发布“按揭市场状况及楼市前景”调查，发现六分之一的受访者考虑在未来5年内置业，参考官方的人口及住户统计，相当于逾30万户。然而，摩根大通却建议“忍一忍手”，暂时未到入市买楼捞底的时刻。

滙丰认为，调查结果具参考价值，因按港府的《长远房屋策略》，未来10年新增公营(不包括绿置居单位)和私营房屋单位总数量为25.5万伙(即少于未来5年内人们想买的户数)。2021至2023年间，一手及二手住宅单位的成交数量亦仅介乎43,002至74,297伙之间。

滙丰本身看好本地楼市，旗下滙丰环球研究10月底时便预料明年楼价回升5%。至于本次滙丰香港楼市前景调查在9月香港首次减息后进行，在网上访问3,170名18至65岁香港居民，其中950名是合资格的受访者，即在过去3年有使用按揭贷款产品或打算在未来5年内置业。潜在买家当中，三分之二受访者为现有业主，其馀三分之一为首次置业人士。

调查显示，物业仍然是许多香港人的热门投资选择。考虑购入第二个单位的受访者中，72%视投资和被动收入为主要诱因。此外，约31%的首次置业受访者表示有意以物业作为投资用途。

与首次置业受访者相比，现有业主对市场持较大信心。62%现有业主计划在未来两年内购置新物业，而超过60%的首置人士则会根据个人或家庭需要(如结婚或迎接新成员)，在未来两年或以上决定是否置业。在选择按揭服务时，受访者则愈趋重视批核速度，仅次于传统因素如利率及回赠等。

对于滙丰调查有关是否想买楼的问题，资深投资者林一鸣坦言意义不大，“这等于你问打工仔‘会不会考虑发达’，或问中学生‘会不会考虑到香港大学读书’，相信99%都会考虑。”虽然楼价在高位经已下跌不少，但他不认为现时是买楼的时机。

林又预期，明年楼价会横行，上落在数个百分点之内，但成交量继续萎缩。他解释：“由于大部分香港楼由中老年人持有，按揭比率很低，这些人不会劈价卖楼，所以看不到大跌的机会；但由于经济会持续不景气，内地人也不想在香港买楼，所以也不会大升。”

此外，摩根大通表示，注意到目前有更多报道及地产代理宣称“供平过租”，但该行认为，假设现状维持不变，至少现时租楼仍普遍比买楼好。许多人或会将现时大约3.5厘的租金回报率与最新的按揭利率3.625厘直接比较，但如果同时考虑其他成本如管理费及税项，则买楼收租的平均净收益率仅3厘。

该行进一步指出，如果计入资金的时间值，即在30年按揭贷款的净折现值的基础上，假设楼价及租金不变，合乎逻辑的做法仍是租楼。除非楼价有机会每年上升逾1%，才应该买楼。该行承认，长远买楼自住可能是较好选择，但由于未来6个月楼价预测会下跌3至5%，故认为现在仍未到“逢低买入”的时候。