专家楼评：转工欲买楼　申请按揭要点“算”

内地本周召开政治局会议，事隔多年首次提出货币政策由“稳健”改至“适度宽松”，并提倡要提振消费，稳住楼市股市。消息公布后，市场对来年中港两地楼市复苏更有憧憬。临近年尾，有些打工仔正待年尾领花红后转工，以求换取更优厚的薪酬条件。不过，有意置业的打工仔可能要留意转工时机，因为其入息纪录随时会影响银行的按揭批核，继而打乱其置业计划。

按揭申请一般需要一系列文件，包括身份证明文件、买卖合约、入息证明，以及信贷报告(由银行直接向信贷机构索取)等。其实银行最怕的是坏帐，对于申请文件诸多要求，说到底是为了弄清楚到底申请人是否当真有能力偿清贷款。

可跟卖家倾较长成交期

近期接获一个个案，客户在一年间先由航空公司地勤转投私人公司任私人秘书，任职不足3个月再转投私家医院负责接待和文书工作，其实两次转工，开工前的空窗期不算长，最长只有3个多星期，惟客户申请按揭时，因为只能就现时任职的工作提供一个月粮单，银行质疑她未必有稳定收入，最终拒批按揭。

一般就按揭申请的入息证明文件，“标准答案”为申请人应能提供3个月粮单，3个月自动转帐的受薪银行户口纪录，申请才会较为安全；如果在转工期间当真遇上心仪单位，准买家可以跟卖方商讨较长的成交期，例如在1月转工，他们可以向卖家建议5月才成交，然后在3月左右以3个月的入息申请按揭。

政府工较易获银行批贷

然而，实际情况却不尽然，银行还会考虑不同因素，例如申请者的工作类型、公司规模、工资变化及工与工之间的空窗期长短等。虽说政府近日预告财政赤字高原先估计的481亿元逾一倍，坊间要求公务员减薪的声音愈来愈大，但暂时来说公务员在银行眼中仍是“铁饭碗”，同样频频转工的个案，如果把最新的工作的雇主由中小型公司变成政府这个全港最大的雇主，就算没有3个月粮单和户口纪录，银行都有可能批出按揭，甚至可以是高成数按揭。

除公务员外，任职大型企业或属于专业人士的申请者在银行眼中亦会被秤高一线。相反，假如本身收入较波动，例如一些从事销售工作，又或依赖佣金收入的人士，最理想的转工时机还是在耐心等候，待按揭获批，银行放款后才转工。按揭贷款到手，一切尘埃落定后，银行甚少要求买家往后转工要再通知银行，买家只需专注于每月准时供款便可。个别银行的规矩会有些许差异，如有需要，可以委托专业顾问先做一次评估，然后才正式递交申请。

利嘉阁按揭代理董事总经理 黄咏欣