中原按揭：料明年港P完成减息期　按息将降至3.25%

美国联储局下调联邦基金利率0.25厘，至介乎4.25厘至4.5厘，是今年第三次减息；具指标性的滙丰银行宣布下调最优惠利率(P)0.25厘至5.125%。中原按揭董事总经理王美凤预期，其他银行将陆续跟随，银行减P令目前新按及供楼人士的按揭息率均可同步下降，市场主要按息由3.625%减至3.5% (以市场H+1.3%封顶P-1.75%(P=5.25%)计)。

王指，今年美国减息累计达1厘后，明年或基于新总统新政策下通胀走势之不确定性而放慢减息步伐，但本港银行于今年已提速减P累达0.625厘，优于市场预期，市场按息由9月之4.125%逐步减至3.5%，平均按揭额450万计每月供款已累积减少达1,600元或减幅7.3%，置业及供楼人士已可提早减轻供款负担，加上租金回报平均已升至3.5%，部分更达4%以上，对比市场按息3.5%，市场上供平过租之个案进一步增加，更多住屋需求人士倾向转租为买，且预期明年至2027年减息期延续，有助持续性配合经济上之利好因素支持楼市。

然而，基于对上一次加息周期港P加幅少于美息，美息加逾5厘，港P仅加0.875厘，故此港P不会在美国每次减息均会下调，是次减息周期港P减幅将会显著少于美息。王预期，银行今年提速减P累达0.625厘后，预期明年P减幅尚馀0.25厘，明年美国将继续减息而港P将会进一步下调0.25厘后完成减P周期，届时港按息将减至3.25%。

她指出，港P完成减息周期后，接下来本港按息会否进一步回落将视乎拆息回落幅度。按照现时H按封顶息率水平，1个月拆息需跌至低于2.2%，按息方可跌穿封顶息率而下降，现时拆息近4.5%多水平与2.2%仍有较大距离；不过，若明年拆息能逐步下降，银行资金成本降低或可推动银行下调按揭计划息率，令市场按息进一步下跌。在对上一次加息周期实际按息加幅共2.625厘，当中不只因为银行加P，而是结合拆息上升、及银行上调按揭计划息率，故此明年整体按息变化将因应P减幅、拆息回落走势及银行按揭计划息率变化而出现调整。