鄧建初：倒轉金字塔式炒法　市況逆轉容易沒頂

香港樓市持續疲弱多年，去年底住宅物業稍有輕微反彈，惟商舖物業仍表現不振。舖位價格一般比住宅高，而且付出首期多，需要有一定財力之人士才可投資。物以罕為貴，一線旺舖難求，零售業興旺的時候，在供求關係下，舖價如脫韁野馬，升幅非常凌厲，租金昂貴至脫離現實。但說也奇怪，愈貴愈多人搶，仍有商戶甘冒風險搶奪天比高租金之舖位，正是「鬥傻理論」的寫照。

過去幾年，由於政治運動及疫情關係，本港發展停滯不前。恢復通關後，市民報復式外出旅遊，加上與美元掛鈎之港元強勢，更助長外遊成風。交通方便快捷，中港大融合，香港搵食內地消費已成趨勢。長此下去，本港零售業若要恢復生機，只怕遙不可及。通關後北上如潮，本地消費行業跌入漫長嚴冬，新店老舖相繼結業，物業市場跌勢不止，尤其商舖更一瀉如注。

近期又出現一宗令人心寒之舖位成交，跌幅高達80%。近年不斷有家族沽貨還債套現，又或已淪為銀主盤，被債主強行拍賣，市場更傳聞以往大量投資商業及旺舖的多位大王，皆於極低價沽售物業，箇中苦處不為人知。歸根究柢，是他們似乎未研究過本港之地產發展模式，愈高愈買得多，其實是「倒轉金字塔」投機方法。如繼續大升特升，當可晉身為超級富豪；一旦大跌，在資不抵債情況下，極有可能淪為負資產，如以高息率按給財仔，更難翻身，以往所謂「一舖養三代」或已成絕響。

萬丈高樓從地起，聚沙成塔才是王道。股票市場也如是，急功近利在高位才狂買，同樣犯上頭重腳輕的大忌。以為搭一趟順風車，但一急回就會輸突，股民們應引以為鑑。

資深股評家 鄧建初

(作者為資深股評家，縱橫香港金融圈近三十年，看透股壇光怪陸離，經歷多次「缸湖」浩劫，人稱「初哥」。)