樓按利率差異大 P按增1倍息 用「呼吸Plan」多付600萬

2021年09月15日 10:00
東網電視
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香港樓價冠絕全球,供樓開支成為不少港人沉重及長遠的負擔。消費者委員會進行調查發現,市面上各間銀行的住宅及車位的按揭計劃看似大同小異,但實則計劃提供的按揭利率不同,總利息支出的差異極大,以銀行利率按揭計劃為例,實際利率介乎2.5厘至2.95厘,若供款20、30年後的總利息支出相距甚遠。至於發展商提供的俗稱「呼吸Plan」按揭,總利息開支可較銀行按揭高3倍。
消委會上月向20間本地銀行查詢有關住宅及車位按揭的資料,研究共收集78個按揭計劃覆蓋18間銀行,涵蓋最優惠利率按揭(P按)、香港銀行同業拆息按揭(H按)、按揭保險計劃、政府房屋及車位等不同類型的按揭計劃以作分析。其中最優惠利率(P)不設利率上限,適用的物業類型普遍較H按及按揭保險為多。香港銀行同業拆息(H)則指銀行向同業提供不同期限的港元貸款利率,由香港銀行公會每日計算及公布,並因應市場上的資金流動等變化。以一個售價800萬港元的單位,按揭年期為25年為例,假設全期按揭利率不變,P按及H按利率,可差近1倍。
至於發展商按揭,即俗稱的「呼吸Plan」,按揭成數一般可高達80%至90%,借款人貸款時或毋須進行壓力測試,並提供特別的供款安排,例如首數年只供利息,或首數年利息特低。惟計劃的入場門檻雖然較低,但隨後的按揭利率會大增,亦普遍較一般銀行的按揭利率為高,如有發展商按揭可讓買家以較低的兩成首期,購買一個逾1,300萬港元的單位,但由於貸款額較大,加上按揭利率較銀行按揭利率高0.75%(首3年)及1.5倍(其後22年),導致最終的總利息開支可較銀行按揭高達3倍,即超過600萬港元。
此外,不少消費者會購買樓花,部分發展商會提供即供期付款計劃及建築期付款計劃予買家選擇,或自行或夥拍財務機構推出高成數按揭計劃(發展商按揭)。由於按揭保險計劃並不適用於樓價600萬港元以上及選擇即供期付款的樓花,貸款額會因按揭成數較低而大減,買家變相須預備更多資金以應付首期。
消委會提醒消費者需留意普遍按揭計劃都會收取逾期還款手續費及/或罰息,置業人士應審慎評估自己的還款能力、現時及未來的開支、現金流穩定性等,免失預算。