批房策僵化　議員：忽略公屋居屋總供應量及流轉效率

立法會今日(27日)辯論有關檢視長遠房屋策略的動議，議員江玉歡指香港不缺房屋措施，反而各式各樣措施不斷推陳出新，可是房屋問題遲遲未有進展，儘管《長遠房屋策略》曾提出10年建屋目標，是政府一種重要的表態，但有關表態只是停留公共政策的較低層級。

江指長久以來，政府忽視出售資助房屋的需求，導致置業階梯斷層，公屋戶的置業意欲受到擠壓，公屋流轉幾乎停滯，居屋對於置業階梯的位置，可謂逾來逾尷尬。政府為了搭建所謂的階梯，忽略公屋和居屋的總供應量和流轉效率，其實是本末倒置，長遠房屋策略以政府自身發展為前提，據此制訂未來房屋的供應量，可是政府一旦估算錯誤，問題就會好大，畢竟房策的錯誤估算可能要一段時間才被發現。

對於當前房屋策略僵化的其中一個原因，江玉歡認為是政府主導的建屋機構大包大攬，造成機構擁雜，工作成效低。目前無論以租為主的公屋，還是出售為主的居屋，絕大部分的建屋資源同額度都掌握在房委會手中，面臨如今更多的建屋需求，政府要利用成熟房地產的市場優勢，吸引私人發展商從事出售為主的公共房屋承辦商。而房委會就可進一步集中精力，研究以出租為主的公屋，政府應激發私人發展商參與政府公共項目的積極性，順應本地社會特性，從源頭化解深層次矛盾。

議員陳紹雄引用差餉物業估價處的數字，同歷史高位相比，今年1月的樓價已下跌23%，但新世代大學生的置業能力，仍較上幾代遜色，事實上不少中產家庭亦指樓價下跌，上車依然困難。面對市民沉重的置業負擔，政府仍需適度增加資助房屋供應。回顧過去港英時代的公屋和居屋政策，是解決房屋問題，滿足市民住房需求的社會福利政策，但以公屋制度促進市民上流的願景，時至今日恐怕不再適用。事關8、90年代經濟騰飛，公屋戶累積財富的機會較大，從而購買居屋，然而過去廿多年本地產業單一化，以及各種原因一度停建居屋，以致路徑堵塞，公屋變成純粹的保障住房，而期待私人市場解決市民住房亦不切實際。

日前房屋署署長提到部分市民在年輕時候就開始輪公屋，不惜從事低收入工作或要求僱主減薪，以符合申請公屋的入息上限。長策10周年之際，需檢討長策的願景，手段和市場的變化，由追隨市場改為引導市時需求，從而建立一套更廣闊的置業階梯，協助市民向上流動，而非管窺天地，圍繞公屋問題兜兜轉轉。

房屋局局長何永賢強調政府有決心解決房屋問題，亦理解有關建議是旨在幫助經濟能力比較好的市民，循房屋階梯按各自情況向上流動。資助出售單位是房屋階梯內不可或缺的重要元素，且是《長策》的核心成分，多年以來政府構建符合香港實際情況的置業階梯，房委會的資助出售單位的建屋量，由7年前約3000個，大幅增加3倍多，達到2022/23年的9700個，讓市民有更多機會購買資助出售單位。展望未來10 年，政府有足夠土地以滿足《長策》下92000個單位供應的目標，且數量會持續上升，未來5年平均每年約有1萬個可出售的資助房屋單位，下個5年將會更多。

提及青年置業問題，她指各類資助房屋的買家，40歲或以下的年輕人一直都是佔多數，譬如成功購買一手居屋的申請者，接近一半是40歲或以下；逾80%的白居二買家，都是40歲以下；港人首置項目的買家，85%是年輕人。為了配合政府鼓勵生育的政策，在2024年起的資助出售單位當中，會實施家有初生的計劃，增加一些合資格的家庭可購得出售單位的機會。

至於現時居屋3年半的預售期，她認為是恰當的，倘若延長，只會令提交的建築設計、單位面積或預計的關鍵日期等，存在更多的變數，增加申請者的不確定性。她說年輕人應該考慮自己的能力才下置業決定，政府不能輕言協助能力不足的年輕人強行置業。至於人均居住面積，發展局已在所有賣地項目，包括市建局的重建項目，或私人發展商的換地或修訂地契的申請，都加入最低單位面積26平方米的要求，滿足市民「住大啲」的訴求。