《建築物管理條例》草案獲三讀通過　刊憲1年後生效

立法會今日(4日)三讀通過《2023年建築物管理(修訂)條例草案》，並於憲報刊登日一年後實施。有關修例對上一次是2007年，儘管今次修例是處理爭議性較少的建議，政府接下來會着手跟進其他更為複雜和具爭議性的課題，然而今次修例引入刑事制裁以促使業主立案法團或管理委員更具透明度和問責性的做法，就引起不少議員憂慮，指有關措施强能嚇怕一些本來自願參與法團工作、為街坊服務的有心人，倒頭來不利樓宇管理。

草案針對樓宇涉及每戶要支付超過3萬元的「大型維修工程」，法團事前須召開業主大會，及達5%或100名業主親身投票表決，亦要公布工程資料，包括每戶需分攤的費用，避免部分人手持大量授權票，主導工程外判，引致天價維修費。。

議員陳學鋒指收到不少大廈管理委員的反映，擔心修例會加強罸則，特別是保存文件方面，畢竟會議紀錄、招標文件和每張收據要保存6年，期間還有可能經過幾次轉手，要徹底遵守並不容易。當局雖把責任者由委員會修收窄至個人，在費盡唇舌說服唐樓或單幢樓業主成立法團的情況下，擔心修例或會進一步打擊業主參與法團的意欲。他說不動產往往是市民畢生最大的積蓄，然而有些舊樓業主，連政府發出的維修令也看不明白，根本沒能力處理物業的大維修，更遑論成立法團，有機會淪為三無大廈，另一方面，中小型屋苑每個月的管理費收入有幾百萬，若按同一法例標準來規管的話，對某些物業來說會好嚴格，但某些樓宇則好寬鬆，建議應按物業的戶數來分類規管，以確保法例能適當地針對特別的樓宇。

陳學鋒續指，今時今日樓宇大維修動輒10萬元起跳，而圍標手法亦好高明，譬如有情況是中西區的大廈，卻跑到九龍或新界開業主大會且還要揀選辦公時間，手法明顯在走法律罉，可是現行法例未有針對有關情況。今次修訂亦沒處理授權書的問題，他指目前的授權書制度複雜，少數人藉此取得大部分業權以左右樓宇大維修的投標結果，冀當局在下一階段的修例可處理。

議員黎棟國亦關注到，不遵守保存重要文件即屬犯罪並課以第四級罸款的做法，可能導致參與法團或管委會的小業主人數大幅下降，因為很容易惹上官非。他說業委員成員都是義務性質，當負責文件管理的人丟失文件，即使從未處理過相關工作的成員亦會負上法律責任，問題是罸款不是普通的「牛肉乾」，而是法庭傳票，要接受刑事審訊！恐怕許多業主都會耍手擰頭，不會加入法團或管委會成員。建議修例應針對管委會罸款而不是向個人，畢竟委善管理文件是管委會的責任。

議員周文港亦指老舊樓宇日益增加，政府推動修訂《建築物管條例》是有其必要。但要全面推進加強樓宇維修工作，首要是理順法團的運作，尤其是釐清法團與業主各自承擔的法律責任。然而條例草案部分條文或會令法團或管委員成員陷入不利處境，當矛頭指向義務性質的成員，勢必降低參與樓宇管理的積極性，不利推動良好的大廈管理工作，他說條例草案公布後，有法團主席表示擔心日後或會承擔高額的訴訟費用、留有刑事案底和失去工作的風險，打算辭任。他指當局不宜將責任推給法團或管理委員會成員就了事。

議員陳紹雄指有人形容今次修例「到喉唔到肺」，因並未直接觸及大廈維修工程的貪污和圍標等問題的癥結，以及處理委任代表文書及主管當局在建管條例下的權力所出現的糾紛。他說不少意見指出，管委會成員純屬義務性質，而是次修例，在保存會議紀錄等法團文件一事引入刑責，質疑做法過於苛刻，建議當局改措詞以釋除疑慮，結果當局將條文的指向對象，由委員或秘書收窄為每一名就有關情況負有責任的人。之不過，一般樓宇業主在成立管委會之時，很少明確區分各人的職責分工，實際工作時往往是委員之間互相幫忙，擔心條例生效後當局如何判斷責任該由那一位委員肩負。他主張政府利用雲端技術建立中央檔案平台，為有需要的法團提供文件貯存服務，因絕大部分舊式單幢樓，或非屋苑式的私人物業都是沒有空間讓法團貯存文件，委員將文件貯存在家並不罕見，設立檔案平台不但可減少管委會換屆交接所出現的爭議，亦能減輕法團尋找地方保存文件的壓力，希望政府積極考慮。

議員盧偉國表示，條例草案原本建議，就保存重要的法團文件增設罪行，包括會計帳目、管委會及法團業主大會的會議紀錄、招標文件和委任代表文書等，一經定罪，會議召集人、管委會委員、司庫或秘書等相關人士可被判處第4級罰款，即25,000元。他認為法團組織對於文件的保存和處理，當然是有要求的，但擔心條文寫得愈複雜，當中出現處罰的字眼愈多，會嚇怕一些本來自願參與法團工作、為街坊服務的有心人，希望政府能消除疑慮，否則落實條例草案的相關建議可能適得其反，甚至會引發大量管委會委員辭職，導致有關法團解散，有違改善整體法團管理的初心。

民政及青年事務局局長麥美娟表示今次修例，針對建築物大型維修工程所需的供應品、貨品或服務的採購，及就建築物管理所需的其他高價值採購施加若干規定；若樓宇工程平均每個單位3萬元就會被視為大型採購，相關決議必須至少有5%業主或100名業主親身投票通過，並訂立機制，使獲法人團體業主授權的自然人，可按機制在業主立案法團的業主大會等情況，代表該法人團體業主行事。就法團等的財務報表及其他會計文件，及就關乎建築物管理的會議的程序，施加或調整某些規定；並將沒有保存某些關乎建築物管理的文件，訂為刑事罪行。希望藉住條例草案能保使更多業主參與樓宇重大採購的決定，提高法團或管委會的問責性。

她說明白法團工作多是義務性質，當局亦就刑事制裁及相關事宜提出修正，使相關刑事責任施加於「負有責任」的管委會參與者，而非每一名管委會成員。而新訂的刑事責任，並不適用於經修訂的建管條例開始實施的日期前管委會已獲得的文件或已發出會議通知的法團業主大會，以顧及管委會換屆可能牽涉的責任。同時修訂擬議免責辯護的相關條文，把中文文本的字眼改為「該人已盡了在有關情況下應盡的一切努力，以防止干犯有關罪行」，相信有關修訂有助消憂慮，並加強保障相關人士。政府亦會更新一系列指引以加強市民對建管條例的認識，會派發宣傳刊物介紹法例的要點，舉辦講座講解修例內容，和透過物業管理監管局更新有關的操守守則和良好作業指南，以及法團諮詢服務下透過專業的物管公司向去團提供支援，協助法團遵從新規定。