东方日报A1：7区劲削强拍门槛　小业主逼贱卖房产

香港旧楼林立，降低楼宇强拍门槛以加快重建步伐的《2023年土地（为重新发展而强制售卖）（修订）条例草案》昨在立法会三读通过。法案主要针对楼龄达50年或以上的私人楼宇，不管物业是位于指定或非指定地区，只要楼龄愈高，门槛就愈低；同时又引入毗邻地段的强拍申请、精简强拍制度法律程序。虽然不少议员都指市区重建速度已落后于楼宇老化速度，应鼓励发展商更多参与老旧和失修楼宇的重建工作。不过亦有议员认为草案偏颇，担心大幅降低强拍门槛会牺牲小业主利益，随时无奈被迫贱卖房产。

法案列明长沙湾与深水埗、马头角包括九龙城和土瓜湾、旺角、油麻地、荃湾、湾仔、西营盘和上环等7个属指定地区。若私人楼宇坐落指定地区，楼龄介乎50至59年，申请强拍门槛降至70%；楼龄达60年，门槛则降至65%。非指定地区60至69年楼龄的私人楼宇强拍门槛则是70%。若私人楼宇并非坐落指定地区，楼龄介乎50至59年，申请强拍门槛维持80%；楼龄介乎60至69年，申请强拍门槛降至70%。楼龄达70年的私楼不论地点，强拍门槛划一为65%。

议员江玉欢表明投弃权票，原因是不能支持降低非指定地区的强拍门槛。她说收到一些小业主的反映，担心降低强拍门槛和引入毗邻地段强拍申请，有利发展商以较低价钱收购，削弱小业主的议价能力。江质疑小业主面对实力较大的发展商，政府有甚么弥补群体利益的措施。又指虽然政府提出成立办事处支援小业主，但措施的实际效力难以评估。

江指降低强拍门槛并非推动市区重建的唯一选项，政府应扮演更主动的角色，并要有一套协助业主恒常维修大厦的方案，让维修费维持在市民可以负担的水平。她指新加坡政府认为拆卸是处理旧楼的最后一着，为免浪费和减少碳排放，应协助小业主翻新他们的物业。新加坡的强拍仍维持在80%至90%的水平，当地政府积极协助和鼓励小业主集体出售业权给发展商的做法值得借鉴。她主张当局安排小业主达成联售的方案，以消除小业主与发展商之间的矛盾和不信任。

她续指，25年前强拍条例的立法原意，是针对一些年久失修楼宇、三无大厦或长年找不到业主的情况，当时定下有关的强拍门槛是合理的。但现时的建议方案一刀切，将门槛大幅降低，似乎已偏离当年政策制订的原意。

议员陈学锋指处理楼宇老化，不外乎维修或重建。他形容发展商过往的楼宇重建“有肉食”，而带少少肉的猪头骨则由市建局啃掉。近期的旧楼即使残破不堪，但地盘细，潜力低，好难吸引发展商。今次修例将门槛降低，让“猪头骨里面嘅肉多番少少”料可吸引当局进行收购重建。他说楼市好景时小业主可得1.8倍的赔偿，然而当下楼市下滑，若赔偿额愈来愈少，重建就有阻滞。他希望当局加强支援小业主，特别是发展商逐个单位收购业权，馀下单位业主可能会面对水电出现问题的居住情况，当局需在更早阶段，例如当楼宇收购达到三或四成，主动接触馀下的小业主，协助保障其权益。

发展局局长宁汉豪指处理楼宇老化问题刻不容缓，部分日久失修的老旧楼宇，重建较维修来得更有效益，今次修例旨在促成私人业权统一和收购者进行重建，可以为旧楼小业主提供一个出路、消除旧楼的安全隐患、改善生活环境。对于“得益的是发展商”的说法，她强调绝对不是事实。至于楼龄愈高，强拍申请门槛愈低的政策，目的是引导市场将有限资源聚焦于老旧和状况欠佳的楼宇。而毗邻地段强拍申请，则旨在提高土地使用率以进行较大型的重建项目，为社区带来规划裨益。

另外，发展局会成立专责办事处，然后在办事处之下委托市区重建局成立强拍条例小业主支援中心，宁说支援中心是向发展局负责，市建局则支付行政费用。冀借政府主导的支援服务，为小业主提供免费谘询、物业估值和调解服务，一改楼宇强拍，无助小业主与发展商对垒的印象。

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