弋論：央行鬆綁房貸管制 真傻還是別有考量？-藍弋丰 產業媒體總監
20150818
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台灣的房地產已是「經濟的腫瘤」，吸乾了社會的血液，讓身體正常器官越來越消瘦
過去部分政府官員迷信房地產是「經濟的火車頭」，這觀念完全錯誤，只要去看看任何一個背負房貸的人，被迫如何緊縮消費，再看銀行資金大量流向房貸，對企業融資造成的排擠，以及房租成本對中小企業造成的負擔，就知道台灣的房地產已是「經濟的腫瘤」，吸乾了社會的血液，讓身體正常器官愈來愈消瘦，但是腫瘤本身卻越長越大，沉甸甸的，結果稱體重的時候，還喜孜孜的說：「身體都瘦了，還好這顆腫瘤增加不少重量。」
房地產腫瘤不只是危害內需，排擠企業資金，對金融也產生相當大的風險，若對房地產放款過高，一旦房地產市場反轉，災情可不只房地產市場，西班牙在2008年房地產泡沫崩潰後，銀行因為大量房地產放款呆帳損失負債累累，授信緊縮，造成百業蕭條，並迫使西班牙在2012年向歐盟請求紓困，前車之鑒讓人驚心。
西班牙釀成房地產泡沫的許多主要原因，台灣也幾乎都有，包括：
1.民眾偏愛買房。
2.低利率使得房貸成本降低。
3.西班牙買房有稅務減免與補助，台灣則在稅負結構上對房地產有利。
4.西班牙因為加入歐元區，大量歐元區資金來西班牙炒房，台灣則因遺贈稅調降5.鉅量資金回流投入房地產，以及中資炒作拉高房地產行情。
5.媒體在泡沫期間，對房地產也都一樣大肆吹捧。
西班牙在房地產泡沫崩潰後，金融業對房地產曝險金額3,080億歐元，以2012年歐元匯率換算相當於約11.7兆元新台幣，其中不良放款約佔6成達1,840億歐元，換算相當於約7兆元新台幣。那台灣呢？2014年台灣全體銀行對不動產放款佔總放款比重則為31.8%，不動產放款餘額達7.73兆元，佔GDP比重48.2%，媒體說這是「2008年以來最低」──2008年為48.8%──但是這個佔GDP比重，可是比西班牙當年還高上一倍。而台灣跟西班牙不同的是，西班牙可向歐州央行求援，台灣可沒有這種太上央行可找。
央行總裁彭淮南譽為「11A總裁」，針對這個危機，早在2010年6月就啟動房貸管制，然而，2015年8月13日，央行卻宣布鬆綁房貸管制，一時引起各界揣測，更有媒體大剌剌下標題，認為央行是想「拉房市救經濟」，批評央行又走上「肥了建商，瘦了百姓」的老路。一貫主張打房的張金鶚更特別為文批判「央行鬆綁房市可能變三輸」。
「11A總裁」難道真不知道房地產是經濟的腫瘤？我們不是彭淮南，只有他自己才知道他知不知道，但是不論彭淮南知不知道，就事論事，以當前的各方面情況，這樣的作法並不能說有所錯誤，也不能說一股腦說是為了「刺激投資炒作」或「拉房市救經濟」。
原因很簡單，就像真的腫瘤一樣，肝腫瘤長太大，一下子開刀，結果是開完肝功能不足，人跟腫瘤都一起死翹翹。這種時候醫師可能會跟你說：做栓塞吧！栓塞的原理是塞住供給肝腫瘤的血管，沒有血液供應腫瘤自然壞死，這就像是央行限制房貸，斷絕房地產的資金流，但是，當腫瘤很大時，若塞到整顆一口氣壞死，釋放出各種有害物質，身體一時處理不了，也是一樣會小命不保，因此得分好幾次慢慢塞，慢慢減小，有人甚至得做上20次。
台灣的房地產腫瘤已經到了危及生命的程度，的確不能不處理，也不能再讓它更大，更不可再迷信房地產「救經濟」的請鬼開藥單，但是也不能一下子全打掉，許多人採「嫉惡如仇」的觀點，認為腫瘤就是該死，不顧一切想要一次殲滅大腫瘤，但這可是會讓病人也一起一命歸西。更別說央行的工具十分有限。
對於此次鬆綁房貸管制的原因，央行自己是這麼說的：
(一)本行不動產針對性審慎措施實施以來，銀行不動產授信集中度下降、房貸成長平穩、特定地區及高價住宅之貸款成數下滑，顯示金融機構已審慎控管不動產授信風險，有助金融穩定。
(二)近期不動產持有稅已逐步調整，且房地合一稅制將自明年初實施，不動產投機需求減弱，房市交易趨緩，並以自住需求為主。
(三)除上述措施外，政府亦持續推動住宅政策相關措施，均有助房市健全發展。
其中二三點，談的都是央行以外的政府政策，暗示著很重要的常識：其實房地產腫瘤長這麼大，罪魁禍首是政府長久以來的財稅與房地產相關政策，央行只能在貨幣方面著手，影響力有限，把央行當成打房中心，一開始就是不切實際的期待，的確，央行寬鬆貨幣是房價高漲的主要原因之一，但是當前整個經濟體也的確需要寬鬆貨幣，只是寬鬆貨幣的同時，政府卻沒有相對應的財稅政策與房地產政策將資金引導到產業，導致資金湧進房地產，央行最多只能管制房貸，實在不能期待有多大的效果。
第一點則可能隱藏了重要訊息，我們知道全球各國央行常常為了調控的目的得要講反話，「銀行不動產授信集中度下降」，從佔GDP48.8%下降到48.2%？這其中可能隱藏著「反話」玄機。
其實，台灣總體經濟前景並不樂觀，主計總處14日下修全年經濟成長預測，大砍1.72個百分點，只剩1.56％，當經濟沒有成長，企業融資需求低落，甚至虧損、周轉不靈，而產生壞帳，另一方面，過去管制5年來，銀行體系對不動產放款比例只是微減，還抱著不少燙手山芋等待慢慢消化，若此時屋漏偏逢連夜雨，再加上房地產暴跌、建商爆發斷頭與倒閉潮，同時產生大量相關不量放款，台灣金融體系能否禁的起壓力？會不會因壞帳與虧損而授信緊縮，造成百業更加蕭條？
央行此次的舉動，應解讀為「病人狀況不好，只好暫緩治療」，考量避免發生系統性風險，並不是希望腫瘤長大，笨到認為可「拉房市救經濟」，而恐怕是相反：怕房市崩潰毀了經濟。
那放鬆管制會不會造成房地產投機再起？中央社報道，房仲全聯會榮譽理事長李同榮認為目前市場「早已沒有投機炒作獲利的環境」，高房價時代讓房仲人人喊打，但也不需以人廢言，的確目前多數國人對房地產看跌，投資客急著出場，哪還會再投機呢，銀行想趁最後機會卸下燙手山芋，恐怕也不會輕易增加核貸，這種時候要是竟然還加碼房市，那套句李同榮的說法，可說是犧牲小我「救經濟」的「愛國人士」了。