房產青紅燈：凶宅險真保險？-徐佳馨 房產評論家

為了要讓社會住宅順利動起來，以達成新政府達成八年新增二十萬戶的社會住宅目標，除了徵地之外，內政部也研擬出新建、容積獎勵及包租代管等「社宅三箭」。其中「包租代管」具體指出鼓勵全台八十五萬餘戶的「空屋」中能釋出八萬戶當社會住宅，除提供空屋屋主租金免稅等優惠外，也還打算祭出由政府買單「凶宅險」保費，讓屋主更願意釋出更多的空屋來參與社宅政策。

站在房東立場，租稅優惠並不是重點，多數房東最在意的莫過於房客是否會衍生出包括拖欠租金、破壞屋況等情形，更煩惱還要直接面對不知道底細的房客，若真到了一拍兩散，光是擔心房客在房子裡面做那些手腳，也足以讓正經的房東晚上擔憂到睡不著覺了。

若從房客角度，「包租代管」除了不必擔心遇到張淑晶這種惡房東，過去檯面下的遷戶口、報稅這些事情，也總算能公事公辦，對房客也多了一層保障。當然，若這個制度順利運作，從「人必歸業」角度，政府也便於管理，理想上會是一個皆大歡喜的局面，很高興內政部不只像有些人或團體只想著一方占盡好處的便宜行事，能夠想通「兼顧房東房客兩造權益」，才是解決問題的根本道理，確實值得鼓勵。

不過，這次打出「凶宅險」看似很有保障，但如果從目前坊間保險業者推出的凶宅險條件來看，其實沒那麼「保險」。

怎麼說呢？

其一，是凶宅的認定與價格減損幅度。凶宅的認定主要根據內政部97年函示定義「在專有部分發生非自然身故」的標準，所以「自殺送醫後數日才亡故」、「在公共空間自殺」，就有模糊地帶。此外，價格減損認定標準為何？自殺、他殺、兇殺、死一個人和死兩個人有沒有價差？由哪一個單位認定？這些都是應該要配套考量的。

其二，是保額能否足額賠償。目前市場上的凶宅險，年繳保費在一千五百元到二二五○元間，可是卻非全額理賠，除了扣掉保險公司對凶宅認定的條件外，即使被判定為凶宅，也不過賠償三十到五十萬元，就算日後政府買單凶宅險，能夠透過一定規模將保費以量制價，也不過就是爭取到百萬保額，和目前坊間認定一旦發生凶宅事故，房價腰斬的狀況來看，兩者間價差不低，要如何皆大歡喜，是一門學問。

最終，我們還是希望租屋市場能藉此化暗為明，一切都在陽光下解決。政府順利兌現競選支票，房仲不再哀哀叫，房東無須燒香拜佛，祈求房客們平平安安，不要沒事想不開；房客也不用憂心房東老漲租，或是總有兒子娶媳婦，女兒從國外讀書畢業要回來要住。

大家開心，多好。