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早前，美国联储局议息后决定维持利率不变，主席鲍威尔表示美国通胀已接近局方2%的长期目标，重申目前不急于减息。市场预料，下次减息最快都要待至今年下半年，言则去年9月起大家一直吹奏的“减息效应”有机会减弱。
息口变化影响一众楼市准买家承做按揭的入市门槛、每月供款压力和全期总利息支出，有银行上周三推出3年和5年罚息期的定息按揭计划，利率分别为首3年3.18厘和首5年3.03厘，低于目前实际按息3.5厘，料可迎合部分置业人士的需要，透过锁定利率减低每月开支的不确定性。
在承做按揭时，买家一般可以在定息和浮息两者之间选择，因为浮息往往设有“封顶位”，而“封顶位”的息率又跟定息息口相距不大，买家多会选择浮息按揭，冀在身处减息周期时可节省利息支出，以致定息按揭的申请宗数一向廖廖可数。
今年减息步伐充满变数
然而，会发现过去不论加息抑或减息周期，银行和贷款机构都有推出定息产品，去年9月本地银行一减最优惠利率（P息），就有银行旋即推出短期定息按揭计划，当时的利率介乎3.15至3.25厘，如今减息步伐充满变数，新推出的计划就再将利率下调，吸引不看好未来息率走势的置业人士参加。
目前各大银行的按揭计划的实际按息均约3.5厘，如果预期往后3至5年息口会维持或高于目前的水平，或可以利用定息按揭跟银行“对赌”。假设一个买家购买一个价值700万元的单位，做七成按揭，供款年期30年，然后选择5年期的定息按揭计划，而在首5年期间，浮息的息率辗转回升到4厘，买家会因为“赌赢”息口的走势，享有较低的总利息支出。
博3至5年内省利息支出
要留意的是，是次定息按揭计划不论是3年期抑或5年期，罚息期后的息率均会上调至P减1.75厘，以目前滙丰银行的P息为5.25厘计算，息率会由3.18厘（3年期）或3.03厘（5年期）升至3.5厘。而在罚息期期间，如申请者转按至其他银行，则需要缴付总贷款额一至两厘的罚息。即是银行已预期申请者会在罚息期后转按至其他银行，只是在头几年对赌期间，银行要求申请者要买定离手，坐定定直至罚息期完结。
不过，如果息口下跌幅度大，例如就上述个案而言，在第5年跌至1.75厘的话，有机会在缴付罚息转按后，买家首5年的总利息支出仍然有赚。当然，最终应该留在定息计划抑或缴付罚息转按，视乎实际息率下跌幅度和转按时机。
此外，还要留意今次的定息计划不会提供按揭存款挂鈎户口，计划亦不适用于居屋按揭，但银行会视乎贷款额提供现金回赠，买家可以视乎自己对未来数年息口走势的判断，以及自身的财政状况，再决定计划是否适合自己。
利嘉阁按揭代理董事总经理 黄咏欣
