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利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣
李小姐有一間自住物業，現時樓價500萬元，尚欠銀行250萬元。她現想購買第2層物業，第1層物業的資產會怎樣計算呢？如果她只報自住物業是用來收租，而她則與家人同住其他地方，可否將租金計入收入內？如她用第1層物業加按來做首期，會否影響按揭批核？
首先，李小姐的自住物業仍有按揭在身，故不能當作資產計算。至於她想報稱自住物業是用來收租，筆者絕不建議此做法，因為在向銀行申請按揭時要填寫申請表，而所填寫之內容必須屬實，如銀行方面發現當中有虛報資料，申請人可能要負上刑責，後果不堪設想。
不過，可以順帶一提，金管局於今年1月向銀行發出指引，要求銀行在計算借款人供款佔收入比率時，將所有物業租金收入折扣由原來的20%，增加至30%或40%，如能提供租金證明(即已打釐印的租約)折扣率為30%，相反無租金證明折扣率為40%，例如﹕租金收入為1萬元，原先可以當作收入為8,000元，新指引下只能當作6,000至7,000元，故此計劃將租金計入收入內的人士必須要計算清楚。
另外，她打算用第1個物業加按來做首期，據資料所知她現有物業市值500萬元，尚有250萬元按揭貸款仍未償還，以現時規範下，她加按套現只能做6成按揭，貸款額為300萬元，即只能套現50萬元，如果她未有其他儲蓄，以現時樓價底下，50萬元實在難以再另購1個物業。
如果她有充足首期的話，當買了第2個物業，在批核按揭申請時會受金管局第二套房指引所限制，在按揭成數方面，如不是自住性質是不能申請高成數按揭，只能當投資性質做5成按揭﹔在供款佔入息比率方面，無論物業是甚麼用途，供款佔入息比率不能超過40%，而壓力測試後，供款佔入息比率亦不能超過50%。
最後，筆者認為由於金管局作出不同層面的按揭規範，如果有意置業必須要深入了解清楚，正如李小姐的例子那樣，原來金管局對租金計算及第二套房已推出新指引，故此在作決定時宜多向有關機構作查詢。
利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣
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