置有心得：有抵押貸款兩準則你要知

20160226
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    利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣
    銀行批核樓宇按揭貸款的準則，除了借款人本身的還款能力外，按揭貸款本身為「有抵押貸款」，因此在批核過程中，「抵押品」亦相當關鍵，即指有關之按揭物業。在這方面而言，銀行最關注的是什麼呢﹖
    其一，銀行會考慮到按揭貸款成數﹝Loan-To-Valuation Ratio, 簡稱LTV﹞，即是指在銀行放出之按揭貸款與樓宇價格的比率，但要注意樓宇價格並不一定是成交價，銀行通常會以物業在市場上的估值與成交價作比較，以較低者作為樓價計算按揭成數。
    按揭貸款作為「有抵押貸款」，意思指當借款人無法償還貸款時，銀行有權變賣相關按揭物業以「清數」。按揭成數愈低，銀行賣樓後可全數取回人客欠款之機會自然大；
    相反，按揭成數愈高之按揭貸款，風險便愈高，現時市面上按揭成數60%以上之按揭貸款，就需要繳付按揭保費，成數愈高保費亦會相對地增加。
    其次，僭建問題亦會對批核都會有所影響。僭建即是指未經屋宇署認可而將任何樓宇更改、改建、加建、伸延、加高、加深及以上行為直接或間接影响該所樓宇使用及結構，則屬違例建築，而銀行會考慮到樓宇有否違反建築物條例。
    在買賣物業時，如該物業有「押記令」時，最好方法是先將有關物業之「押記令」清除，方可順利成交，因當中之「勘查令」、「修葺令」或「拆卸令」所牽涉的金額其實可大可小。
    銀行絕對擔心萬一要收回抵押品後也會得不償失，但很多時候難以立即將「押記令」清除，故此銀行在批出註有「押記令」物業之按揭貸款時，會先安排測量師到該物業作實地考察，研究拆除該僭建所牽涉的金額。
    如果金額太大，銀行會先在樓價扣除該金額再計算貸款額，另外銀行亦會要求借款人多簽一份「承諾書」(Undertaking)，以承擔涉及日後清除有關「押記令」之使費，而批出的按揭利率或會相對較高，如果有關之僭建問題嚴重，銀行甚至會不批出按揭貸款。
    利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣
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