【專家樓評】高成數按揭獲放寬　買樓有甚麼要留意？

新一份施政報告其中一項備受關注的措施，就是推出高成數按揭新計劃並即時生效，即之前購買物業而未提取貸款的買家，均可使用新計劃，換言之即使銀行已批出按揭貸款，只要未正式提取貸款，仍可向銀行商討更改按揭計劃，但要注意銀行及按保公司要重新處理就要多花時間，尤其是現時銀行審批方面有點緩慢，所以買家要預留充足時間，必要時要延後成交期。

先簡述一下現時高成數按揭新舊計劃內容，舊計劃是樓價400萬元或以內最高按揭成數為90%，樓價400萬元以上至450萬元或以下最高按揭成數為80%-90%(貸款上限為360萬元)，樓價600萬元或以內最高按揭成數為80%；新計劃是樓價800萬元或以內最高按揭成數為90%，樓價800萬元以上至900萬元或以下最高按揭成數為80%-90%(貸款上限為720萬元)，樓價1000萬元或以內最高按揭成數為80%。

●供款佔入息比率亦放寬

是次新計劃除了放寬了樓價外，其實在供款佔入息比率的要求也放寬了，由過往按揭成數80%以上供款佔入息比率上限為45%，現在一律劃一為供款佔入息比率上限為50%，不過若申請人本身已有按揭或做了擔保人，供款佔入息比率就要下調。筆者發現坊間似乎有所誤會，以為新計劃不用通過壓力測試，事實上銀行表示按照金管局規定，所有按揭貸款申請都要通過壓力測試，只不過新計劃已得到金管局同意，如果在壓力測試下有少許不達標，會酌情處理以收高一點保費作彌補。

●之前買入新盤可考慮轉按

現時是高成數新舊計劃是並行的，大家要注意新舊計劃有幾方面是有差異的，首先物業類別，舊計劃是指所有住宅物業(包括樓花)，新計劃只限於已落成物業，換言之不接受即供樓花申請，但如選用「建築期付款」是可以申請，不過提取貸款時一定是現樓。

另外，舊計劃是接受樓價600萬或以下的80%按揭申請轉按和套現，不過新計劃下只可申請轉按而不能套現，換言之早前購入新盤選用發展商高成數一按的買家，如過了息率優惠期可以考慮轉按；至於保費方面，舊計劃沿用原本的保費(根據按揭年期及成數而訂)，新計劃就根據原本保費額外再加15%，即假設樓價800萬元，按揭年期30年及80%按揭，原本保費為4.35%，現在就要5%(即4.35×1.15，小數點後兩個位計)。

到底如何界定選用舊計劃還是新計劃呢？其實只要用樓價及敍做多少按揭成數便可以界定，由於計劃剛推出，當中很多細節就算銀行方面都未必太清晰，筆者建議置業者，如購買二手物業最好預留長一點的成交期，若對於新舊制感到混亂，不妨向專業人士查詢。

利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣

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