【星之谷】大型律師樓被銀行封殺 準業主3招自救手冊

2021年03月20日 08:00
東網電視
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繼「黃馮事件」後,又一專做樓宇買賣的大型律師樓——王潘律師行發生狀況。雖然今次嚴重性比上次低得多,暫時未出現資金被凍結的悽慘個案。但準業主無時無刻要注意——律師樓原來可以危機四伏,必須緊記自救方法。
去年底香港律師會因帳目問題接管黃馮律師行,令該行銀行戶口被凍結,運作因而癱瘓,未能開票予準業主,他們亦未能順利取得被凍結的資金。今次「王潘事件」純粹是因為銀行衡量創辦人被捕及案情風險後,決定暫時Block這間律師樓,令到透過這間行進行樓宇買賣的準業主未能申請按揭。
已經聘用這間律師樓的準業主自救方法相對簡單,只要馬上轉律師樓風險便解除,銀行亦已經聲明會配合客戶——只要新律師樓加快完成查契及文件手續,銀行就可以重新發出指示信(Instruction letter)和貸款信,按揭亦可以順利放款,最快一星期完成。
故此,大部分買家今次可以順利渡過事件,只有少部分準業主物業買賣成交期死線恰巧與銀行Block律師樓時間相當接近,需要與賣家商討能否延長,但相信「苦主群」數目比「黃馮事件」少得多。
【律師樓被列黑名單 屢見不鮮】
其實銀行Block律師樓不是新鮮事,過往多年屢有發生,本身也是樓宇買賣過程之中一個難以預料的風險。以往律師樓如果處理文件出錯,也有機會被列入黑名單,已批出的貸款能否繼續提取(Draw down),視乎銀行有否發出同意指令,否則買家可能都要轉律師樓。
不過,如果按揭進度仍然是等待銀行發出指令以容許提取貸款的階段,意味距離樓宇成交期仍有一段時間,轉律師樓也未必趕不及。
事實上,「王潘事件」只是個別高層被捕,事件仍在調查階段,而且尚未牽涉律師樓本身,在無罪假定下,未判決便開刀是過於保守做法,當然銀行有自己考量,不排除是「黃馮事件」陰影導致反應過敏。
【向多間銀行申請按揭 增添保障】
有準業主問,如果想在律師樓被銀行Block之前「戴頭盔」,能否在臨約寫明「如果律師樓出現問題,成交期可以自動拉長」這些條款?
答案是困難的。「王潘事件」不涉及被接管,運作沒有被癱瘓,只是銀行不認可這間律師樓,而最終賣家沒有責任確保買家銀行按揭獲批,因此把這種條款寫在臨約上是困難的,除非賣家趕着賣樓「乜都制」。至於「黃馮事件」法律上屬於被接管狀態,臨約上列明「一旦出現被接管情況,成交期可以自動延長」仍然說得通。
最後,要100%避開律師樓被銀行Block的風險,自保方法着實不多。首先,可以考慮用最神級的中環大型律師行,將風險減到最低;如果提早申請按揭,遠在成交期死線前已經獲得銀行批准提取貸款,就算代表律師樓被銀行Block亦不影響;另外,最好同時向多間銀行申請按揭,有幾個Offer選擇等於多個保障,以策萬全。
作者子非魚為星之谷按揭首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭資訊。
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