黃詠欣：投行職員炒股損手　如何加按單位清數？

經常聽到人說「投資涉及風險」，就算是投資界的老手一樣有失手的時候，近日接到一個任職於投資銀行的客戶求助。客戶借了兩次私人貸款合共欠款百多萬元，想用作短炒獲利，怎料投資失利，每月單是私人貸款部分的還款，已經要逾4.5萬元，加上他本身自住物業的按揭還款要約1萬元，而客戶月入大約7萬元，每月還款令他喘不過氣，有窮途末路的感覺。

客戶自行想到可以用物業加按清數，可是他自行網上估價後，發現其物業市值只有450萬元，而他的尚餘按揭貸款額及私貸欠款合共有約450萬元，也即是說該客戶即使做盡80%按揭，也沒法清數。

詳細了解客戶情況後，發現客戶的情況不是他想像中的壞。首先，客戶本身是任職大公司，有固定入息，有齊糧單及稅單等入息證明文件，是足夠通過按揭保險清數的門檻要求。其次客戶雖然自己做了網上銀行估價，認為單位「未到價」，但一般網上銀行估價都較為保守，而且不同銀行會用不同的「估價行」，物業估價可能都有差異，於是為客戶準備好文件後，再向銀行爭取，成功爭取到有銀行的估價達550萬元，做80%按揭的話，可借到440萬元，客戶只要再籌10萬元，便可以成功清數。在轉按清數之後，客戶每月還款由之前的每月5.5萬元，下降至每月約1.9萬元，大幅減少逾65%。

這個案要注意數點，第一點是若想以高成數按揭作清數，銀行在計算供款佔入息比率時，是可以把原本私貸的還款抹去，但在批出貸款的同時，客戶要於律師樓同時完成私貸還款。另外，轉按清數是不可以用新按保，只可以做原按保計劃，也即是說600萬元或以下的物業，才可做到最高80%按揭。亦要留意，願意接納清數轉按的銀行不太多，建議找專業人士協助，可節省到處找銀行的時間。

利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣