黃詠欣:投行職員炒股損手 如何加按單位清數?

2021年09月30日 12:48
東網電視
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經常聽到人說「投資涉及風險」,就算是投資界的老手一樣有失手的時候,近日接到一個任職於投資銀行的客戶求助。客戶借了兩次私人貸款合共欠款百多萬元,想用作短炒獲利,怎料投資失利,每月單是私人貸款部分的還款,已經要逾4.5萬元,加上他本身自住物業的按揭還款要約1萬元,而客戶月入大約7萬元,每月還款令他喘不過氣,有窮途末路的感覺。
客戶自行想到可以用物業加按清數,可是他自行網上估價後,發現其物業市值只有450萬元,而他的尚餘按揭貸款額及私貸欠款合共有約450萬元,也即是說該客戶即使做盡80%按揭,也沒法清數。
詳細了解客戶情況後,發現客戶的情況不是他想像中的壞。首先,客戶本身是任職大公司,有固定入息,有齊糧單及稅單等入息證明文件,是足夠通過按揭保險清數的門檻要求。其次客戶雖然自己做了網上銀行估價,認為單位「未到價」,但一般網上銀行估價都較為保守,而且不同銀行會用不同的「估價行」,物業估價可能都有差異,於是為客戶準備好文件後,再向銀行爭取,成功爭取到有銀行的估價達550萬元,做80%按揭的話,可借到440萬元,客戶只要再籌10萬元,便可以成功清數。在轉按清數之後,客戶每月還款由之前的每月5.5萬元,下降至每月約1.9萬元,大幅減少逾65%。
這個案要注意數點,第一點是若想以高成數按揭作清數,銀行在計算供款佔入息比率時,是可以把原本私貸的還款抹去,但在批出貸款的同時,客戶要於律師樓同時完成私貸還款。另外,轉按清數是不可以用新按保,只可以做原按保計劃,也即是說600萬元或以下的物業,才可做到最高80%按揭。亦要留意,願意接納清數轉按的銀行不太多,建議找專業人士協助,可節省到處找銀行的時間。
利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣