【向世界錢進】英樓市硬淨 買邊區都贏?

2022年07月31日 19:07
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各國央行為應對物價上漲,今年以來紛紛收緊貨幣政策,港人熱門移民地點之一的英國亦不例外。隨着英國通脹率升至40年來高位,英倫銀行亦已經把指標利率調升至1.25厘的13年高位,本周勢再加0.5厘,業主的供樓成本無可避免要相應增加,為樓價增添不明朗因素。究竟英國樓市後向如何?今期《向世界錢進》請來專家拆解。
6月份英國消費物價指數(CPI)按年上升9.4%,而由於家庭能源開支上限將被上調,市場預期CPI在年底前很大機會飆升至11%。英倫銀行不會坐視不理,早已表明有必要時將採取有力措施壓抑通脹,故市場相信本周利率有機會加到1.75厘,明年底可能升至2.5厘或更高,而取決因素將是高通脹能否受控。
星之谷移民顧問董事總經理莊鈺洪表示,息口上升,供樓成本增加,難免會為樓市降溫。以樓價25萬英鎊(約239萬港元)、承做七成按揭計算,按息每增加0.25厘,每年供樓開支便增264英鎊(約2,523港元),而今年以來按息暫時加了1.15厘,每年便要多付1,214英鎊(約1.16萬港元)。事實上,近月英國樓價升幅已緩慢下來,二手業主開價亦沒有之前般進取。
雖然如此,但英國物業市場需求仍然強勁,尤其租務市場,所以他預期樓價升幅將會放緩,但難言下跌。同時,建築成本近年上升不少,根據英國建材電商平台Buildiro數據,截至6月底的3個月,建築材料平均價格已上升10%,這勢令未來新盤開價更進取,支撐整體樓價。
莊鈺洪在今年6月時飛到英國實地考察一個月,游走了7個熱門城市。他分享,所到之處皆見到經濟活動已轉趨熾熱,市民消費意欲高,企業亦重新增聘。由希斯路及倫敦其他周邊機場需控制航班數量情況,經濟熾熱程度可見一斑。經濟復甦可穩定樓價,配合在高通脹下,不投資身家會縮水,相比股市的風高浪急,安全保值的「磚頭」自然成為相對理想的投資出路。
當港人移居英國後有居住需要,揀選心儀物業時會涉及多項考慮因素,包括校網、通勤距離、周邊生活配套及其他個人喜好等。而對於買入物業放租的投資人士而言,要考慮的因素相對簡單,他建議可重點看3項:樓價、租金回報率,以及市場承接力。其中,30萬英鎊(約286萬港元)以下物業仍然最搶手,因當地人首置可獲印花稅全免,未來賣樓時的承接力有保證。
至於地區選擇,疫情過後市民重回工作崗位,主要經濟城市又重新吸引人流,為租務市場加熱。以伯明翰為例,他觀察到核心地段現樓供應出現斷層,租客甚至要排隊等放盤,兩房單位隨便也可叫租1,250至1,300英鎊(約1.19萬至1.24萬港元),以20多萬英鎊的樓價計,租金回報率達5.5厘。另一英格蘭城市曼徹斯特,以至新興城鎮雷丁亦出現類似情況。事實上,以上城市整體出租率達95%以上,年度空租期低於14日,是投資英國物業的理想選擇。相比之下,倫敦的租金回報率較低,博樓價潛在升值的幅度也較輸蝕,加上當地新建的一房單位價格平均已達40萬英鎊(約382萬港元),所以倫敦不是投資首選。
莊氏補充,持有香港物業的投資者,更可考慮透過加按或轉按現有物業套現買英國樓,藉以增加潛在投資回報。現時英國按揭計劃息率一般已達4厘,以5.5厘租金回報率計,扣除開支及稅項後的回報所餘無幾。另一邊廂,以香港銀行同業拆息(HIBOR)按揭息率H加1.3厘、封頂位最優惠利率(P)減2.75厘,亦即實際封頂位為2.5厘計,就算扣除開支仍可有近1.5%回報。而當HIBOR回到正常水平,套利能力更有增無減。
【通脹續飆迫央行加息 升勢料放緩】
英國樓價升勢持續,但開始有降溫迹象。根據全英房屋貸款協會(NBS)的數據,6月份英國平均樓價達27.1萬英鎊(約259萬港元)的歷史新高,按年上升10.7%,經季節性調整後按月升0.3%,分別較5月份的按年11.2%和按月0.9%升幅放緩。
該協會分析指,英國平均樓價已較一年前貴逾2.6萬英鎊(約24.8萬港元),樓市升勢可歸因於當地失業率降至近50年以來低位,以及房屋供應仍然短缺。然而,近日有初步迹象顯示樓市正在放緩,包括按揭審批數量回落至疫情前水平,測量師指新買家查詢數量下降等。隨着通脹繼續升溫加劇家庭開支壓力,英倫銀行繼續加息,將為樓市帶來冷卻效應,預料樓價升勢將繼續放緩。
細看英國各區樓價上季表現,倫敦平均樓價依然遠遠拋離其他地區,升至54萬英鎊(約516萬港元),按年升6%。
至於包括雷丁等城市的倫敦外圍區域,平均樓價為43.3萬英鎊(約413萬港元),按年上升10%,而曼徹斯特與利物浦所在的英格蘭西北區,平均樓價為21.3萬英鎊(約203萬港元),按年升13.3%。蘇格蘭及北愛爾蘭的平均樓價同為18.1萬英鎊(約173萬港元),分別按年上升9.5%與11%。
細分房屋類別,英國一間獨立屋的平均售價38.1萬英鎊(約364萬港元),半獨立屋售26.9萬英鎊(約257萬港元),排屋售22.8萬英鎊(約217萬港元),分層單位售20萬英鎊(約191萬港元)。