【星之谷】債仔難借盡居屋按揭？一招「金蟬脫殼」自救
2023年02月11日 08:00
東網電視
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打工仔買未補地價居屋，申請按揭一般都是過關斬將，然而「周身數」的債仔卻是例外——他們想借盡9成按揭、再分25年還款期買舊居屋，但奈何自己曾拖欠三大銀行債務遭拒批按揭，中小型銀行不提供「925」計劃，究竟有甚麼解決方法？
居屋申請人向銀行申請按揭，一般毋需提供入息證明或通過壓力測試，只需要申報家庭總入息，而有關入息足夠供樓有餘，則必然獲批。
【兩大原因銀行拒批按揭】
不過凡事都有例外，據筆者經驗，近年居屋按揭被拒批不外乎兩大原因——最常見的是申請人曾經欠銀行債務，例如遲還或未還，或因投資虛擬貨幣而遭關閉銀行戶口，那麼無論是居屋還是私樓，按揭皆不會獲批，要到其他未有「走數」紀錄的銀行求助。
另一個不獲批按揭原因，則是環聯(TransUnion)信貸評級屬「ii」或「unknown」，通常這些級數反映有關人士已破產，或破產令尚未解除，或解除後環聯評級尚未重啟，故此仍是「unknown」狀態。
張先生(化名)正是一個典型案例，其與母親以「家有長者」核心家庭方式抽居屋，揀樓時並以聯名方式持有，之後兩人到銀行申請按揭，可是張先生曾經在3間大型銀行有欠債紀錄，最終未能獲批。
【一招拆解居屋按揭危機】
其實遇到這種特殊情況，是有方法可以拆解，首先是張生向房屋署申請除名，由業主變成家庭成員，只留下母親作為業主，由於母親沒「走數」往績，故此大型銀行按揭便可以順利獲批，最終靠這個方法順利上會。
不過如果在臨成交前除名，中間的手續頗為複雜，包括要向房屋署申請，再取消原來的買賣合約，並要重新簽署新的買賣合約，再變回由母親單名持有居屋物業。如果是二手未補地價居屋，修定買賣合約也需要得到賣家同意。
雖然張生的個案最終成功，但筆者不能確定是否每一次同類事件房屋署都會照瓣煮碗。房署也有特定情況才允許除名，比如登記家庭成員提供樓宇的首期或按揭供款而申請更改業權。
所以，如果曾經在不同銀行有「走數」紀錄，環聯又屬於「ii」或「unknown」級別，筆者建議在揀樓階段時，應要果斷地決定自己不應做業主，只能做家庭成員。
要留意，如果以「家有長者」核心家庭方式申請居屋，長者必須是業主。故此，若果上述個案中的債仔是母親而不是張生，母親是無法向房屋署申請除名的；而母親是業主的話，不應光顧自己曾經「走數」的銀行，否則按揭必然不會獲批。
所以無論如何，居屋申請人有必要理解自己在不同銀行的信貸紀錄，避免成功抽到居屋卻觸礁收場。
作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
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