東方日報B1：大屋苑車位狂冧價 街舖蝕讓激增1.4倍
2023年12月04日 00:02
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今年本港通關後經濟情況不似預期，加上息口高企不下，投資物業回報差過定期存款，拖累過去受追捧的車位及舖位都要冧價。尤其在過去10月及11月僅約兩個月，鰂魚涌太古城及西區寶翠園兩個港島屋苑都出現車位貶值個案，而期間零售街舖也出現同類個案，較8及9月大幅飆升逾倍，就連銅鑼灣也失守，料為今年最差季度。
本港車位市場恐淪陷，過去兩個月錄至少10宗車位二手貶值個案，就連港島區都不例外，為近年極罕見。
車位向來求過於供，多年以來做價屢創新高，租金亦水漲船高，多年前太古地產(01972)首度拆售藍籌屋苑鰂魚涌太古城的車位，售價約180萬至255萬元，其後不少二手車位月租曾升至逾5,000元，租金回報率低於3厘。
不過，今年通關後經濟環境不似預期，該集團今年6月突大幅劈價約三成推售餘下未賣車位，每個售價跌至約130萬至184萬元。現時該屋苑車位成交月租僅約3,600至3,900元，跌幅逾兩成。
事實上，該屋苑近月已出現多宗車位貶值個案，安盛台一個單號車位以約140萬元售出，該車位於今年7月才以逾174萬元登記賣出，最新成交價帳面貶值近兩成，不足4個月價值蒸發逾30萬元。
此外，上月西區寶翠園也錄至少兩宗車位貶值成交。該項目一個單號車位於11月以約230萬元登記易手，該物業早於2014年以約290萬元購入，相隔約9年都要低約60萬元或近21%沽出。期間另一個單號車位以約250萬元賣出，價值也蒸發約45萬元或逾15%。
其他地區大型屋苑車位相繼失守。天水圍嘉湖山莊錄多宗同類蝕賣個案，其中，賞湖居一個雙號車位，上月以約100萬元成交，原業主於2019年以約145萬元購入，現時轉手帳面貶值約45萬元，貶幅高達31%。
將軍澳區屋苑亦錄一宗車位大幅貶值個案。將軍澳廣場一個單號車位，於10月以約149萬元登記轉手，該物業於2019年以逾215萬元購入，最新帳面已貶值逾30%。
資深投資者伍冠流相信，車位價走向仍要視乎息率升勢及市況變動而定，但肯定不會出現像樓價一樣的跌勢。他指，香港素來都是車輛多而車位少，部分地區的車位供應特別緊張，如中區、銅鑼灣、杏花邨及油尖旺等區域，現階段仍是投資好選擇。
Bricks & Mortar Management主席兼總裁王震宇認為，息口高企，投資物業回報追不上存款利息，樓價難見起色，就算買部分高息地產股，回報也遠高於物業。假設租金上升，回報率要由約3厘上升至4.5厘，才可追近現時市場5厘息口。在息口未有回落情況下，整體樓市格局不會改變。
據香港置業研究部資料，11月錄約423宗純車位註冊，較10月的345宗增約22.6%，當中價值100萬元以上至200萬元純車位錄127宗，較10月的154宗減少約17.5%。反而價值逾200萬元買賣升至約192宗，按月大增約90.1%，料與市場有新盤推售車位有關。
【銅鑼灣地舖輸五成】
10及11月短短兩個月，舖位市場已經錄得至少超過12宗街舖貶值或蝕讓個案，相比對上的8及9月僅逾5宗，多出超過1.4倍。
事實上，期間舖位貶值買賣中，以港島核心購物區銅鑼灣地舖貶值幅度最驚人。由鄧成波家族持有的寶榮大樓地下G及H號舖，坐落利園山道61至73號，建築面積約1,500方呎，於11月僅以約9,868萬元登記沽出，呎價近66,000元。該舖於2017年以約2.08億元買入，現時轉手大幅蝕讓逾1.09億元，貶幅約52.6%。
同一大廈地下A及B號舖，屬波斯富街108至120號，面積約2,007方呎，原由位元堂(00897)持有，亦在上月以一億元售後租回，租期3年，呎價近5萬元。該舖由同系公司於2014年以約2.1億元購入，相隔約9年物業大幅貶值約1.1億元，蒸發幅度亦達52.4%。
港島筲箕灣道388號地舖，面積約1,100方呎，上月亦以約2,650萬元易手。原業主於2012年以約3,300萬元買入，最新轉手帳蝕約650萬元或19.7%。
若以數量計，過去兩個月錄得最多舖位貶值個案為九龍區，包括尖沙咀、佐敦、油麻地、旺角及紅磡。其中，紅磡寶其利街44至56b號地舖，面積約197方呎，於10月由銀主以逾250萬元沽出，物業2022年成交價約380萬元，該舖約一年貶值幅度高逾33%。另外，同月尖沙咀東海商業大廈地下1及2號銀主舖位，也以約4,148萬元賣出，以面積約1,814方呎計，呎價不足23,000元。該舖約12年貶值約1,752萬元，幅度約29.7%。
盛滙商舖基金創辦人李根興指出，過去兩季市場舖位蝕讓個案增加，原因是息口高企，加上有銀行「Call loan」(要求提前還款)，部分業主資金緊絀，終守不住要急沽貨套現。零售氣氛持續低迷亦是導致有關情況，不過已較疫情期間明顯好得多，主要都是利息的影響較大。明年只要美國減息，舖市就會即時轉好，但若息口仍高企，大部分舖位業主都會捱不住。
核心區舖市現時因業主「水緊」，故投資氣氛較差，惟復常後外地旅客陸續返回主要零售市場，如銅鑼灣、中環、尖沙咀及旺角等，故此該地區可看高一線，惟民生區受消費外流影響，故舖價升幅較遜色。
近月整體舖位交投量隨着零售氣氛轉淡而回落，據中原(工商舖)資料，10月本港商舖市場僅錄約42宗買賣個案，較9月約65宗，明顯減少約23宗或約35.4%。涉及成交金額亦跌至約7.42億元，按月少約9.52億元，挫幅約56.2%。