東方日報B1：私宅庫存9.8萬伙破紀錄　樓市未脫困局

新盤市場氣氛轉旺，惟一手住宅供應持續高企。根據政府最新公布的數字，截至今年第三季，現樓貨尾按季回升2,000伙至2.1萬伙，而未賣樓花單位維持7.7萬伙，待售單位合共9.8萬伙，為有紀錄新高，反映一手樓庫存仍然嚴峻；至於受累於賣地減少等因素，未來3至4年一手私人住宅潛在供應量雖向下，但仍處於10.8萬個單位的高位。

房屋局最新數據顯示，截至2024年9月底，未來3至4年一手私人住宅潛在供應量，較對上一季再減少1,000伙，連續兩個季度下跌。當中供應包括上述已落成一手貨尾單位與興建中但未售出的樓花單位，以及約一萬個在已批出土地(熟地)可隨時動工興建的單位。

事實上，現樓貨尾於今年首季亦曾升至2.1萬伙，上季再次返回相同水平，而未賣樓花單位數量也未有減少，兩項數字同為有紀錄高位。至於已批出土地可隨時動工興建的單位，較第二季再減少3,000伙，跌至2011年第二季後的逾13年新低。反觀，一手待售單位進一步積壓，未售樓花單位及現樓貨尾合共約9.8萬伙，連續6個季度創新高。

另外，上季私宅施工量錄約3,900伙，按季大減約6,000伙，跌幅約60.6%。不過，期內落成量約3,800伙，則按季回升約1,700伙，漲約81%。至於今年首3季施工量及落成量分別約18,100伙及10,900伙，較去年同期上升約57.4%與漲約7.9%。

房屋局發言人表示，未來3至4年潛在一手供應單位當中，估計有約9.4萬伙為實用面積少於753方呎的中小型單位，佔整體供應量約87%，比率較上一季上升約1%。預計未來數月將有9幅住宅用地轉為熟地，可提供約3,600個單位。隨着政府持續有序地增加房屋土地供應，相信私人住宅預計供應量將維持在較高水平。

對於一手私宅單位積存量高企，萊坊高級董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒認為，今年第三季香港樓市表現不佳，新盤銷售表現亦不理想，令貨尾量稍後回升至2.1萬伙，令整體供應數字維持在高水平。他估計，今年住宅施工量會在兩萬個單位左右，而落成量保持平穩，全年共約1.5萬伙。

至於短期內官地出售方面，相信以小型住宅地為主，市場現時貨尾量維持在高位，發展商不急於買地。另外，現時市場仍受加息及購買力不足等因素，影響市場氣氛，今年住宅成交量仍會保持在低位，預計介乎約5萬至5.3萬宗水平。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮亦表示，過去一段時間，發展商積極推出新盤，部分未及售出的單位反而推高貨尾量，不過，相信隨着近期接踵而來的利好消息，包括減息、內地出招救市及《施政報告》放寬樓按等，料在包括專才抵港入市帶動住屋需求下，未來一、兩季新盤貨尾量有望逐漸消化，貨尾量或有機會略為回落。

另一邊相，美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，未來3至4年一手供應持續減少主要與熟地不斷下跌有關，今年賣地少的同時，發展商則持續為旗下項目施工，導致熟地單位「出多入少」，按季大幅減少。