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早前，美國聯儲局議息後決定維持利率不變，主席鮑威爾表示美國通脹已接近局方2%的長期目標，重申目前不急於減息。市場預料，下次減息最快都要待至今年下半年，言則去年9月起大家一直吹奏的「減息效應」有機會減弱。
息口變化影響一眾樓市準買家承做按揭的入市門檻、每月供款壓力和全期總利息支出，有銀行上周三推出3年和5年罰息期的定息按揭計劃，利率分別為首3年3.18厘和首5年3.03厘，低於目前實際按息3.5厘，料可迎合部分置業人士的需要，透過鎖定利率減低每月開支的不確定性。
在承做按揭時，買家一般可以在定息和浮息兩者之間選擇，因為浮息往往設有「封頂位」，而「封頂位」的息率又跟定息息口相距不大，買家多會選擇浮息按揭，冀在身處減息周期時可節省利息支出，以致定息按揭的申請宗數一向廖廖可數。
今年減息步伐充滿變數
然而，會發現過去不論加息抑或減息周期，銀行和貸款機構都有推出定息產品，去年9月本地銀行一減最優惠利率（P息），就有銀行旋即推出短期定息按揭計劃，當時的利率介乎3.15至3.25厘，如今減息步伐充滿變數，新推出的計劃就再將利率下調，吸引不看好未來息率走勢的置業人士參加。
目前各大銀行的按揭計劃的實際按息均約3.5厘，如果預期往後3至5年息口會維持或高於目前的水平，或可以利用定息按揭跟銀行「對賭」。假設一個買家購買一個價值700萬元的單位，做七成按揭，供款年期30年，然後選擇5年期的定息按揭計劃，而在首5年期間，浮息的息率輾轉回升到4厘，買家會因為「賭贏」息口的走勢，享有較低的總利息支出。
博3至5年內省利息支出
要留意的是，是次定息按揭計劃不論是3年期抑或5年期，罰息期後的息率均會上調至P減1.75厘，以目前滙豐銀行的P息為5.25厘計算，息率會由3.18厘（3年期）或3.03厘（5年期）升至3.5厘。而在罰息期期間，如申請者轉按至其他銀行，則需要繳付總貸款額一至兩厘的罰息。即是銀行已預期申請者會在罰息期後轉按至其他銀行，只是在頭幾年對賭期間，銀行要求申請者要買定離手，坐定定直至罰息期完結。
不過，如果息口下跌幅度大，例如就上述個案而言，在第5年跌至1.75厘的話，有機會在繳付罰息轉按後，買家首5年的總利息支出仍然有賺。當然，最終應該留在定息計劃抑或繳付罰息轉按，視乎實際息率下跌幅度和轉按時機。
此外，還要留意今次的定息計劃不會提供按揭存款掛鈎戶口，計劃亦不適用於居屋按揭，但銀行會視乎貸款額提供現金回贈，買家可以視乎自己對未來數年息口走勢的判斷，以及自身的財政狀況，再決定計劃是否適合自己。
利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣
