東方獻藍圖之5：紅利誘重建　麗港城式規劃

政府於2018年施政報告提出以一幅啟德用地興建安置屋邨，以重建土瓜灣兩個舊邨的計劃被轟僅屬零碎式重建，無助改善整個土瓜灣區的面貌。東方報業集團第5度獻藍圖打造理想社區，提供完善社區配套，居民不用走出社區，亦能自給自足。有議員亦贊成放寬住宅樓宇的高度限制和彈性調撥地積比，讓房屋可高空發展，增加房屋供應及經濟效利益，亦可作為給予發展商「紅利」，以增加社區重建的誘因。學者則認為相較插針式的單幢樓，小區的重建計劃更有助改善社區環境。

全面的社區規劃藍圖對城市發展有莫大裨益，藍田麗港城為其中一個成功例子。上址前身為油庫及臨時房屋區，80年代末拆卸後分4期發展，共建成38座每幢樓高20多層的私人屋苑，提供8,000多個單位，佔地大約100萬平方呎。內裏配套齊備，包括30萬平方呎的麗港公園和兩個住客會所，區內採光充足，提供足夠的綠化和休憩空間。屋苑建有3個購物商場，超市、餐廳、髮廊等一應俱全；附近亦有診所、學校、停車場等，居民毋須離開社區也能應付生活所需。此外，在完整社區建造的大廈內亦應採用「背對背用地設計」例如一些非面向街道，或與住戶打對面的露台，可善用作曬衣及放置洗衣機用途，若認為有礙觀瞻，可加設趟門以作遮掩。

然而，重建一個完整的社區，土地收購是第一步，卻遇阻力重重。一般而言，市建局收購自住物業時，會按市值交吉價給予受影響業主法定補償，外加一筆自置居所津貼。部分合資格住宅租戶可獲安置入住公營出租單位，或獲發特惠現金津貼。該局2016年開始在土瓜灣開展7個毗鄰的重建項目，收購呎價為1.5萬至1.7萬多元不等，一度創歷史新高。但不少街坊不滿賠償金額過低，以至有項目收購多年仍未清場。

「有啲街坊住緊600（平方）呎單位賣咗900幾萬（元），但買唔番同區呢個呎數嘅單位，好多要搬到去元朗、天水圍。」土瓜灣舊區重建關注組召集人林博指，收購呎價乍聽頗高，但同區7年樓齡的呎價已升至兩萬多元。而市建局的收購程序繁複，出價至成功收購動輒半年，屆時區內呎價誓再攀升。林指市建局的賠償標準20年前訂立，促請政府檢討，確保受影響居民獲得合理的補償。

現時本港樓齡達50年或以上的樓宇以每年600幢的速度增長，2046年數目將增至近3萬幢，約佔全港樓宇數目一半。而市建局平均每年重建樓宇不足100幢，重建進度追不上舊樓老化速度。這些舊樓一般樓高8至10層，剩餘地積比率少且零散分布，重建利潤低，令重建時間表落實無期。

建築、測量、都市規劃及園境界議員謝偉銓認為，政府可考慮容許發展商彈性分配或轉移地積比。例如九龍區一般住宅用地的地積比上限為9倍，當中住用和非住用的上限為7.5倍和1.5倍。容讓發展商將多出的非住用地積比增加在住用方面，如將住用及非住用地積比改為8.3倍及0.7倍。而轉移地積比的方式善用區內未用盡的地積比，既不增加城市密度，又能增加住宅供應。另外，他指現時的住宅大廈動輒30至40層樓高，放寬部分區域住宅樓宇的高度限制，有望提升重建的經濟效益，發展商可回本同時，亦可讓更多居民居住。

市建局2016年提出於土瓜灣的重建項目試行「小區發展模式」。城市大學建築科技學部高級講師潘永祥指，以往插針式的小型重建項目對整體環境，如衞生、私家街、違泊等問題沒有改善，反而令地舖消失。小區發展可透過整體規劃將街道打通，釋放地面作地舖和休憩用途，開拓地下空間作停車場、商舖等。他指政府可在發展項目的地契上劃出部分樓面面積作社福設施，包括安老院舍、學校等。

至於有關放寬高度限制及地積比率的建議，發展局回覆指，法定規劃圖則為個別土地用途地帶，加入可略為放寬建築物高度或地積比率限制的條款。城規會接獲相關規劃申請時，會根據申請人提交的理據及按個別情況，考慮是否略為放寬有關地盤的建築物高度或地積比率限制，規劃署亦會在可行情況下給予彈性。而市建局暫未有計劃更改收購業主自住住宅物業時的計算方式。