【專家樓評】黃詠欣：新盤二按的壓力測試要求
20190321
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選用發展商二按一般做法是申請人會先向銀行申請一按，銀行在計算壓力測試時會將二按部份的供款都計算在內。要注意銀行二按壓測會以優惠期過後的息率再加3厘，以及供款年期會根據發展商所提供的年期作計算。
假設某新盤樓價626萬港元，發展商二按息率為首24個月P(最優惠利率)減2.85%，其後為P，供款年期最長為25年。當銀行計算壓測時，一按成數60%即貸款額$375.6萬元，息率以5.375%(即2.375%+3%)及供款年期為30年計算，即入息約為3.51萬元。
至於二按成數20%即貸款額$125.2萬元，息率以8.125%(即5.125%+3%)及供款期為25年計算，即入息約為1.63萬元，一二按總入息約為5.14萬元。如上述例子只慣常用銀行息率及供款年期去計算壓測，入息要求則約為4.68萬元，屆時就會大失預算。
另外要注意若果發展商二按高於2成，供款佔入息比例及壓力測試都要符合金管局要求，計算後供款佔入息比例分別為45%及55%以內。
當成功批核後，銀行會出信給申請人再到發展商申請二按，要留意最近有個別發展商要求申請人，選用發展商二按要於遞交申請前兩個月預先知會發展商。
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣
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