理財Campus：一間變兩間！加按套現攻海外樓有計
20190916
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近期香港社會持續動盪，經濟亦將進入寒冬，促使更多港人思考應否把資產分散至香港以外地方。其中，香港業主把物業加按，然後購買海外樓的個案漸多。這些業主不一定要永久離開香港，但可藉投資外國物業而取得當地居留權或護照，作為後備方案。想法也許吸引，但箇中操作和注意事項不少，宜由專家教路。
●首要條件：所持物業現價有升幅
要進行加按，前提是手持物業最新估價較買入時已有升幅，如兩年多前的買入價是1,000萬元，首期五成並借了五成按揭，若現時該物業估價已升至1,450萬元，這樣業主可把這物業進行另一次按揭貸款安排。假設繼續借五成亦即725萬元，便可套現約225萬元資金。
加按的申請手續和程序大致與申請樓按時相若，包括近三個月的糧單（非固定收入人士一般需六個月入息證明）。另銀行會替申請人進行壓力測試，大家也要注意過往還款紀錄是否良好及自身的還款能力能否通過壓測。
●加按VS轉按：轉按賺取回贈更划算
星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示，現時滙豐、恒生、中銀香港及渣打香港已將加按實際按息上調至2.625厘，但仍有銀行提供實際按息2.375至2.475厘的計劃。若在本身做開按揭的銀行進行加按，便不用額外付費找律師，但1.5至2%不等的現金回贈可能只計算加按的部分，以上述例子計算，加按225萬元的現金回贈為4.5萬元。
若轉按至另一家銀行則要多付數千元的律師費用，但因1.5至2%現金回贈是以整筆來計，故較在原有銀行加按划算。
●投資選擇：股票波動大 買樓穩升
加按或轉按後取得的資金，可作投資債券、股票、基金、物業等資產，最低限度是年回報率跑贏貸款息率賺取息差，當然不同資產的潛在回報和風險有別。
他認為，業主做得加按，不少是「磚頭控」，會用作買另一層樓的首期。過往，大家深信香港「磚頭」長升不跌，低息環境下收租回報和味，相反股票波動上落較大，心血少的人還是喜歡物業。
至於加按後購海外物業，過往不太受歡迎，因管理租務較難，加上有匯率風險，且樓價升幅普遍不及香港物業。不過，隨着近期香港政治環境有變，現時買個別國家的物業多了一個可取得當地居留權或護照的好處，可為萬一香港出現特殊情況下留一條後路。因此，該行觀察到加按後買外國樓的業主，由以往100個未必有1個，增至現在每10個有1個會考慮。
●外地資產：馬國「第二家園」受捧
在部分歐洲和亞洲國家置業或投資可取得居留權，但入場門檻有別。他舉例，馬來西亞第二家園計劃提供10年定居簽證，21至49歲的申請者要開立30萬馬元（約57萬港元）的定期存款，並證明擁有至少50萬馬元（約95萬港元）的流動資產。雖定存利息達4厘，但要承擔匯率風險。
至於一些歐洲國家投資當地物業的最低投資額，希臘是25萬歐元（約215萬港元）、葡萄牙是35萬至50萬歐元（約302萬至431萬港元）、土耳其是25萬美元（約195萬港元）。他指在希臘、葡萄牙等旅遊區置業，可裝修成民宿出租予遊客，一年租務回報率有機會達五厘或以上，足夠抵銷加按息率。不過，海外物業投資涉及多種稅項、裝修維修、移民顧問及物業管理公司等收費，投資前要計算清楚。
●異地置業 一筆過更着數
雖然加按後有一筆錢可全數付款買海外樓，但善用槓桿做按揭是否可行？星之谷按揭轉介認為，如果是投資移民，不建議為海外樓做按揭，因有些國家的移民政策不計算有按揭的物業作為資產，有些則會根據扣除按揭後的淨資產值計算。
再者一般而言，全數付款買入後，當做移民申請續期時，可以用買入價作為投資淨值，不論樓價升跌都不影響續期。但如有申請按揭，會以當時物業估值減按揭金額計算淨資產值，或受樓市下跌影響而要補差額。
如果看好當地物業市場，可以全數付款買入最低投資額的物業作移民申請之用。當地第二間及其後的物業以按揭形式完成交易，這樣就不會影響將來申請移民續期的申請。
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