【按揭有道】按保9成好易批?揭6大拒批理由

2019年11月02日 08:00
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特首林鄭月娥放寬按揭成數,800萬元樓可做9成按揭,幾十萬元便可以入手市區藍籌屋苑,觸發近期年輕人大舉入市搶樓。筆者每天收到的按揭查詢,已重回至社會運動爆發前的水平。
然而,8成至9成高成數按揭是否輕易獲批?按證公司其實相當嚴謹,業主臨門一腳被拒諸門外情況時有發生。綜合筆者多年經驗,高成數按揭被「請食檸檬」,主要是以下6大原因:
一、虛假收入
坊間流傳很多「自製入息」方法,企圖谷大收入以闖過壓力測試。最常見的做法是自己或家人開空殼公司,然後再透過自動轉帳或支票出糧給自己,以製造足夠入息。
其實,按證公司有很多渠道查證準業主入息真偽,例如進行公司查冊、要求提供一至兩年稅單、強積金供款紀錄等,甚至是對公司地址或網站進行查冊或調查,一旦得悉是虛假收入,一律拒批無疑。因此,能夠瞞過按證公司機會近乎零,筆者建議大家不要以身試法。
不過,如果業主真誠地在家族公司工作,可以向按證公司作出聲明,並提交所需文件,而該公司必須是實在的營運公司,而且具有盈利,都可以敲門一試。
如果是自僱人士,或持有受僱公司股權(超過10%),又或在家人公司打工,其實都可以申請按揭保險。兩者亦需要提交2年核數師報告及利得稅單。值得注意的是,自僱人士最多只可借8成按揭,不能做9成。
二、剛轉工或大幅加薪
正常員工薪酬水平應該隨年月拾級而上,突然大幅加薪——例如由月薪1.8萬元飇升至5萬元,或會令按證公司起疑。
要查證這個薪金水平是否合理,按證公司會考慮幾個情況,包括:(1)加薪是否簽臨約後才發生?(2)未加薪前收入能否通過壓測,有沒有報稅?(3)受僱機構是不是大公司?(4)加薪是加底薪還是佣金?(5)加薪原因是否因考獲專業專格?
當按證公司起疑時,準業主需要提交大量文件。如果是剛轉工的話,要準備好對上一份工作的入息證明。但如果準業主轉工前曾無業一段時間,而新工作未做滿3個月,按證公司有權不批,除非是大機構例如醫管局,或借款人屬專業人士,例如醫生、教師、律師,批出機會才較大。
三、首期來源
準業主向銀行申請按揭貸款,前提是必須有能力繳付首期。如果首期來源是從銀行或財務公司借貸而取得,按證公司有機會拒批;如果是從家人借則沒有大問題。
另一方面,如果銀行從環聯信貸資料庫(TransUnion),得悉業主有未償還私人貸款,而借款日期與申請按揭日子相近,按證公司或思疑該筆私貸是用作首期之用,很大機會不批出按揭;但如果準業主能詳盡解釋該筆私貸用途,入息又足夠通過壓測,獲批機會較高。
四、自住用途
按證公司重視新買物業是否自住用途。如果借款人本身已持有其他物業,按證公司便會質疑新買物業是否自住之用。
例如借款人本身持有一層1,000呎住宅,新買物業為200呎,要向監管機構解釋從1,000呎單位換樓至200呎居所,本身難度相當高,現實上亦不合理,被拒批按保機會極大。
如果借款人新買物業是真誠自住,例如是因為遷就子女上學,其實可以主動提供證明,例如子女入學證,便能增加可信性,提高批核機會。如果借款人本身在外地工作,入息來自非香港註冊公司,而工作地點往返香港時間較長,則難以說服是自住用途,同樣難獲批按保。
五、破產或債務重組
如果業主仍在破產階段,或債務重組中,狀態並未解取,按證公司絕對不會批出按保。若果破產狀態解除,7年後可以申請高成數按揭,但建議這7年間應該要到環聯重啟信貸評級,透過良好理財和信用卡消費習慣,逐步提升信貸評級,到申請按揭時便萬無一失。
六、估價
如果準業主買入物業價錢比銀行估價高太多,例如超過10%,按證公司可能會重估,並用自己的估價去計算按揭成數,或出現「借唔足」情況,需要補錢。如果買入價只比估價略高,則不必擔心,按證公司一般都不會重估,只會以買入價去計算按揭成數。
若果對入息或銀行批核標準感到憂慮,可先到銀行預批,才簽臨約買樓。戴回頭盔,以上是筆者在行內多年經驗和觀察,一切批核結果,以銀行及按證公司為準。
作者子非魚為星之谷按揭首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭資訊。
星之谷網址:https://starpagency.com/
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