創富奇財：80後港男6萬首期起家 滾出廿間英國樓
20191203
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張耀德看好英國樓市，認為樓價會緩步上升。
香港樓價高企，加上社會動盪，令港人急急要尋找海外物業投資的門路。八十後港人投資者張耀德（Peter）早在2006年起投資英國物業，以6萬港元首期起家，並善用該國銀行予供樓人士長期「還息不還本」的安排，把其物業王國不斷擴大，目前已持有超過20間英國樓，投資技巧了得！
●還息不還本 以租供樓
現年30多歲的Peter，早於19歲就在英國買入人生第一層樓，當時物業僅售60萬港元，他敍做九成按揭，繳付6萬港元首期已成業主。而他先選擇「還息不還本」的供樓方式，並把物業放租，以租金回報所得來幫自己供樓，且租金能抵銷按揭利息有餘，令他很快儲夠首期，不斷入市再買物業。另方面，他亦採取只買不賣的攻略，故目前個人持有的物業遍布英國西北部城市，包括謝菲爾德(Sheffield)、利茲(Leeds)、利物浦(Liverpool)及曼徹斯特(Manchester)。
物業投資技術了得，如今他已升呢成為太一地產發展執行董事。他自信道，過去英國西北部城市樓價持續向上，兼其租務市場活躍，所以他成功賺價賺租，其所持物業的樓價年均升幅逾5%，租金年回報逾6至7%，而且從未蝕過錢。
●最睇好曼徹斯特後市
他又指，個人一直將所有租金收入再投資，至於生活費則靠打正職賺取，所以才能在短時間內買入大量物業。展望後市，他最看好是曼徹斯特地段，指其屬於物業空置率最低的英國城市，而且預計未來樓價升幅會最顯著。
據研究網站Numbeo數據，在謝菲爾德、利茲、利物浦、曼徹斯特市中心租入一個一房單位，每月租金分別約586英鎊（約5,947港元）、661英鎊（約6,709港元）、655英鎊（約6,648港元）、771英鎊（約7,825港元）。
他自言跟大部分香港人一樣，對投資英國都有種情意結。在港出生的他，原來一歲便移居英國，並在大學主修商科，培養出對英國房地產市場觸覺。他欣賞英國法制完善，而且海外人士買英國物業是享有跟英國本地人同樣的待遇，故他更鍾情於投資英國樓。而他也曾經買入香港位於科學園的逸瓏灣物業，但早在今年一月沽售食胡，目前他只持有英國物業。
投資英國物業以來，他均選擇「還息不還本」的方式，其實亦有風險。因一旦樓價下滑，銀行對物業的估值隨之調低，則貸款對估值的比率便會上升，理論上銀行亦可以Call Loan（要求提早還款），其時貸款人便大失預算了。
●進身發展商 增抗跌力
該公司近年想出一個新穎的房地產投資策略，希望與客人做發展商，合資發展英國的房地產項目，並指做發展商較做業主有更高抗禦樓市下跌的能力，在銷售價扣除成本後，平均投資回報逾三成。
他續指出，發展商應對樓市下行的三個方法。第一，假若樓市下跌，發展商可趁機大手買入更多平價地皮；第二，若然買了地但未起樓，可押後起樓時間；第三，若樓宇起到一半，可推出更多買樓優惠吸引買家。
他另說，參與做發展商的客入的入場費最低五十萬港元，單位售後便可離場。而公司會與客人共同投資於每一個項目，一般三分一的投資本金來自公司，其餘三分二來自客人，而公司會替客人包辦選址，與當地政府協商規劃及找承建商起樓等工作。
●英國樓價觸底反彈 平均售218萬
自2006年，英國住宅銷售均價緩步向上，但亦非只升不跌，根據Nationwide公布的數據，由2006年首季至今年第三季，英國整體住宅銷售均價由16.03萬英鎊（約162萬港元）上漲至21.68萬英鎊（約220萬港元），而西北部城市的同期銷售均價，則由每套14.78萬英鎊（約150萬港元）上升至16.66萬英鎊（約169萬港元）。
然而，不論是整個英國或是西北部城市的住宅銷售價格，都曾在2008年金融海嘯時呈現跌勢，並於2009年首季觸底回升。
根據居外網資料，位於英國西北部利物浦市中心黃金地段、毗鄰著名的聖約翰購物中心的一個公寓貝麗花園Fabric Village，面積322方呎的一房單位，售價為10.1萬英鎊（約102萬港元），平均呎價約3,167港元。同樣位於西北部城市曼徹斯特，在Piccadilly火車站附近，距離曼徹斯特大學20分鐘步行路程的Oxygen Towers住宅，其面積462方呎的一房單位，做價則為19萬英鎊（約192萬港元），平均呎價約4,134港元。
至於英國脫歐對樓市的風險，Peter就表示未有太擔心，因英國本地租務需求大，就算外來的打工仔減少，預計對其物業租金回報的影響亦輕微。再者，他相信，脫歐後反而有利當地經濟，因預料英國會自訂獨立移民政策，吸引更多高技術人才來英生活，提升國民教育水平及國家的經濟動力。
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