創富奇財:80後港男6萬首期起家 滾出廿間英國樓

2019年12月03日 19:02
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張耀德看好英國樓市,認為樓價會緩步上升。
香港樓價高企,加上社會動盪,令港人急急要尋找海外物業投資的門路。八十後港人投資者張耀德(Peter)早在2006年起投資英國物業,以6萬港元首期起家,並善用該國銀行予供樓人士長期「還息不還本」的安排,把其物業王國不斷擴大,目前已持有超過20間英國樓,投資技巧了得!
●還息不還本 以租供樓
現年30多歲的Peter,早於19歲就在英國買入人生第一層樓,當時物業僅售60萬港元,他敍做九成按揭,繳付6萬港元首期已成業主。而他先選擇「還息不還本」的供樓方式,並把物業放租,以租金回報所得來幫自己供樓,且租金能抵銷按揭利息有餘,令他很快儲夠首期,不斷入市再買物業。另方面,他亦採取只買不賣的攻略,故目前個人持有的物業遍布英國西北部城市,包括謝菲爾德(Sheffield)、利茲(Leeds)、利物浦(Liverpool)及曼徹斯特(Manchester)。
物業投資技術了得,如今他已升呢成為太一地產發展執行董事。他自信道,過去英國西北部城市樓價持續向上,兼其租務市場活躍,所以他成功賺價賺租,其所持物業的樓價年均升幅逾5%,租金年回報逾6至7%,而且從未蝕過錢。
●最睇好曼徹斯特後市
他又指,個人一直將所有租金收入再投資,至於生活費則靠打正職賺取,所以才能在短時間內買入大量物業。展望後市,他最看好是曼徹斯特地段,指其屬於物業空置率最低的英國城市,而且預計未來樓價升幅會最顯著。
據研究網站Numbeo數據,在謝菲爾德、利茲、利物浦、曼徹斯特市中心租入一個一房單位,每月租金分別約586英鎊(約5,947港元)、661英鎊(約6,709港元)、655英鎊(約6,648港元)、771英鎊(約7,825港元)。
他自言跟大部分香港人一樣,對投資英國都有種情意結。在港出生的他,原來一歲便移居英國,並在大學主修商科,培養出對英國房地產市場觸覺。他欣賞英國法制完善,而且海外人士買英國物業是享有跟英國本地人同樣的待遇,故他更鍾情於投資英國樓。而他也曾經買入香港位於科學園的逸瓏灣物業,但早在今年一月沽售食胡,目前他只持有英國物業。
投資英國物業以來,他均選擇「還息不還本」的方式,其實亦有風險。因一旦樓價下滑,銀行對物業的估值隨之調低,則貸款對估值的比率便會上升,理論上銀行亦可以Call Loan(要求提早還款),其時貸款人便大失預算了。
●進身發展商 增抗跌力
該公司近年想出一個新穎的房地產投資策略,希望與客人做發展商,合資發展英國的房地產項目,並指做發展商較做業主有更高抗禦樓市下跌的能力,在銷售價扣除成本後,平均投資回報逾三成。
他續指出,發展商應對樓市下行的三個方法。第一,假若樓市下跌,發展商可趁機大手買入更多平價地皮;第二,若然買了地但未起樓,可押後起樓時間;第三,若樓宇起到一半,可推出更多買樓優惠吸引買家。
他另說,參與做發展商的客入的入場費最低五十萬港元,單位售後便可離場。而公司會與客人共同投資於每一個項目,一般三分一的投資本金來自公司,其餘三分二來自客人,而公司會替客人包辦選址,與當地政府協商規劃及找承建商起樓等工作。
●英國樓價觸底反彈 平均售218萬
自2006年,英國住宅銷售均價緩步向上,但亦非只升不跌,根據Nationwide公布的數據,由2006年首季至今年第三季,英國整體住宅銷售均價由16.03萬英鎊(約162萬港元)上漲至21.68萬英鎊(約220萬港元),而西北部城市的同期銷售均價,則由每套14.78萬英鎊(約150萬港元)上升至16.66萬英鎊(約169萬港元)。
然而,不論是整個英國或是西北部城市的住宅銷售價格,都曾在2008年金融海嘯時呈現跌勢,並於2009年首季觸底回升。
根據居外網資料,位於英國西北部利物浦市中心黃金地段、毗鄰著名的聖約翰購物中心的一個公寓貝麗花園Fabric Village,面積322方呎的一房單位,售價為10.1萬英鎊(約102萬港元),平均呎價約3,167港元。同樣位於西北部城市曼徹斯特,在Piccadilly火車站附近,距離曼徹斯特大學20分鐘步行路程的Oxygen Towers住宅,其面積462方呎的一房單位,做價則為19萬英鎊(約192萬港元),平均呎價約4,134港元。
至於英國脫歐對樓市的風險,Peter就表示未有太擔心,因英國本地租務需求大,就算外來的打工仔減少,預計對其物業租金回報的影響亦輕微。再者,他相信,脫歐後反而有利當地經濟,因預料英國會自訂獨立移民政策,吸引更多高技術人才來英生活,提升國民教育水平及國家的經濟動力。
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