【星之谷】濫用甩名、轉名 隨時惹禍交重稅

2022年02月19日 08:00
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甩名、轉名這些慳稅按揭財技,對很多人而言並不陌生。弊在有些人一知半解,便濫用這項技巧,隨時有中伏風險,得不償失。
一般人都知道,如果本身名下有層住宅,再買多一層住宅便要繳付15%印花稅;但如果持有住宅物業的丈夫向妻子「甩走」手上住宅,近親轉讓只需繳付較低的第二標準稅率,以一個600萬元單位為例僅3%,便能夠回復首置客身份再買一層樓。
近期筆者處理一宗按揭個案,陳生(化名)本身名下有層住宅,打算趁樓市「大減價」期間,用妻子首置名義另買一層600萬元住宅,印花稅率僅為3%。
陳生向筆者提到,他打算在該層住宅正式成交前,便立刻完成轉名手續,即從妻子手上回購該層物業,反正近親轉讓豁免15%從價印花稅及額外印花稅。
在這次連環交易中,妻子買樓時繳付3%印花稅,轉名時再繳付3%印花稅,陳生認為可以用合共6%稅率便能夠擁有第二層物業。
【「代表他人行事」須補繳稅項】
這個如意算盤看似打得響,但實際上稅局仍然有機會追討第二層住宅從價印花稅,原因是豁免從價印花稅有兩大條件——買家為本地首置客,其次是買家是「代表自己行事」(Acting on his/her own behalf)。
何謂「代表自己行事」?用上述例子,由於妻子是以首置客身份買樓,「代表自己行事」即有關交易必須是真誠地以自己名義進行,而不是代他人買入。
但陳生在成交前便急急要求妻子轉名給自己,在稅局角度,有機會認為妻子買樓其實是代表丈夫行事,而不是代表自己行事;而因為陳生本身有層住宅,新買那層住宅便有機會補交15%從價印花稅,另外亦不能豁免15%的買家印花稅,合共樓價30%的印花稅。
當然,稅局未必會每宗個案都抽查,但如果被抽中,妻子需要解釋為何物業未正式成交前,僅在臨約階段便進行轉名。
【轉名間隔短 難有合理解釋】
另一個情況——業主將名下物業轉名,然後再買新住宅,又會不會中伏?舉個例子,如果陳生買入以妻子名義擁有之物業,是代表自己行事,而近親轉讓本身可以豁免15%從價印花稅。之後陳太以首置客身份買樓,並由自己擁有,亦是代表自己行事,沒有任何問題。
但之後假如陳太把新入手的住宅又轉名給陳生,而中間所涉時間太短的話,稅局亦會質疑妻子買樓不是代表自己行事,而是代表丈夫行事,便有機會被追討從價印花稅。
總結而言,在買入住宅後轉名,無論間隔長短,都有機會被稅局質疑,有機會需要詳細解釋。但間隔太短的話,無論是任何解釋都難顯得合理。
作者子非魚為星之谷按揭首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭資訊。
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