港樓面臨四大必冧因素？住宅售價至少跌3成...

多月未寫專欄以文會友，心內十分掛念。講回正題，小弟以往多次提及香港樓價高處不勝寒，在過去4個多月的跌浪中，相信讀者亦都有目共睹。不過，最新港府又再放寬按揭保險的樓價上限，將最多借9成的樓價提高至1,000萬元，會否刺激樓價大升？以下將探討一番！

猶記得，2019年10月時，港府首次將可借9成的樓價由400萬元提升至800萬元，當年許多業主、樓市KOL都揚言，上車樓價將向800萬元前進。不過事與願違，兩年多過去，樓價仍然原地踏步。據差估署的私宅樓價指數顯示，2019年10月時樓價指數為378.2，翌月彈至385.3，其後指數反反覆覆。最新差估署公布，1月份私人住宅售價指數報388.9點，已連跌4個月，與兩年前公布消息後亦相差無幾。可見放寬按保樓價上限，對樓價上升未見助力，而是次再托樓市，更似是預防樓價失控向下。雖知道買樓首期減少，但供款能力才是購買力的真正底氣，最重要仍要睇樓市的基本因素。

至於樓市有甚麼基本因素？首先是經濟前景。目前香港在疫情打擊各行各業之下，經濟不無隱憂。上周四及周五，投資銀行摩根士丹利及渣打銀行就分別調低香港經濟增長預測，前者將增長由2%調低至1%，指疫情負面影響巨大。而渣打則將香港GDP增長預測由2.3%下調至1.2%。寄望今年經濟重現生機已經落空。

其次，加息周期重臨，全球通脹飆升，身處香港更感物價逼人，一斤菜心高達40元、交通費、水電費樣樣加，抗疫用品更是開支頗大。加上俄烏開戰，刺激各類大宗商品價格癲升。在通脹面前，美國加息已是必然，若香港是次不緊隨美國加息，任由港美之間的息差擴闊，資金流走的速度必定更快。小弟估計，不久後就會迎來香港隨美國加息的消息。

再者，香港人口減少，早前專欄已有詳談，在此就不贅述了，但有一點需要注意，疫情加劇必定令人口減速更快，試問誰人願意在如此動盪的時局生育孩子。與此同時，香港結婚數量下降，而結婚是許多年輕人置業的主要理由及動力。今年1月17日發布的《香港統計月刊》 概述港人於1991年至2020年間的結婚及離婚趨勢。單看結婚數字，登記結婚由1991年的42,568宗跌至2001年的32,825宗，而於2012年回升至60,459宗，其後又再跌至2019年的44,247宗。而受新冠疫情的影響，2020年登記結婚數目大幅下跌至27,863宗，是1973年以來最低紀錄。按照上述數據推測，去年及今年的婚禮數字應該會更難睇。

最後，俄烏局勢令全球地緣政治緊張，東西兩大陣營的角力愈趨激烈，相比起2018年前中美貿易戰開打前、香港左右逢源的利好環境，目前仍剩多少？樓價已失去最大的增長動力，未來最好預期是維持不跌局面，但俗語講得好，「學如逆水行舟，不進則退」，樓價走勢亦同樣適用，未來兩年樓價下跌3成已是保守估計。

東網產經專欄作者 林南冧