港樓面臨四大必冧因素?住宅售價至少跌3成...

2022年02月28日 08:00
東網電視
更多新聞短片
多月未寫專欄以文會友,心內十分掛念。講回正題,小弟以往多次提及香港樓價高處不勝寒,在過去4個多月的跌浪中,相信讀者亦都有目共睹。不過,最新港府又再放寬按揭保險的樓價上限,將最多借9成的樓價提高至1,000萬元,會否刺激樓價大升?以下將探討一番!
猶記得,2019年10月時,港府首次將可借9成的樓價由400萬元提升至800萬元,當年許多業主、樓市KOL都揚言,上車樓價將向800萬元前進。不過事與願違,兩年多過去,樓價仍然原地踏步。據差估署的私宅樓價指數顯示,2019年10月時樓價指數為378.2,翌月彈至385.3,其後指數反反覆覆。最新差估署公布,1月份私人住宅售價指數報388.9點,已連跌4個月,與兩年前公布消息後亦相差無幾。可見放寬按保樓價上限,對樓價上升未見助力,而是次再托樓市,更似是預防樓價失控向下。雖知道買樓首期減少,但供款能力才是購買力的真正底氣,最重要仍要睇樓市的基本因素。
至於樓市有甚麼基本因素?首先是經濟前景。目前香港在疫情打擊各行各業之下,經濟不無隱憂。上周四及周五,投資銀行摩根士丹利及渣打銀行就分別調低香港經濟增長預測,前者將增長由2%調低至1%,指疫情負面影響巨大。而渣打則將香港GDP增長預測由2.3%下調至1.2%。寄望今年經濟重現生機已經落空。
其次,加息周期重臨,全球通脹飆升,身處香港更感物價逼人,一斤菜心高達40元、交通費、水電費樣樣加,抗疫用品更是開支頗大。加上俄烏開戰,刺激各類大宗商品價格癲升。在通脹面前,美國加息已是必然,若香港是次不緊隨美國加息,任由港美之間的息差擴闊,資金流走的速度必定更快。小弟估計,不久後就會迎來香港隨美國加息的消息。
再者,香港人口減少,早前專欄已有詳談,在此就不贅述了,但有一點需要注意,疫情加劇必定令人口減速更快,試問誰人願意在如此動盪的時局生育孩子。與此同時,香港結婚數量下降,而結婚是許多年輕人置業的主要理由及動力。今年1月17日發布的《香港統計月刊》 概述港人於1991年至2020年間的結婚及離婚趨勢。單看結婚數字,登記結婚由1991年的42,568宗跌至2001年的32,825宗,而於2012年回升至60,459宗,其後又再跌至2019年的44,247宗。而受新冠疫情的影響,2020年登記結婚數目大幅下跌至27,863宗,是1973年以來最低紀錄。按照上述數據推測,去年及今年的婚禮數字應該會更難睇。
最後,俄烏局勢令全球地緣政治緊張,東西兩大陣營的角力愈趨激烈,相比起2018年前中美貿易戰開打前、香港左右逢源的利好環境,目前仍剩多少?樓價已失去最大的增長動力,未來最好預期是維持不跌局面,但俗語講得好,「學如逆水行舟,不進則退」,樓價走勢亦同樣適用,未來兩年樓價下跌3成已是保守估計。
東網產經專欄作者 林南冧