【星之谷】「波叔Plan」上車有望？7個你不知道的禁區
20220305
東網電視
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財政司司長陳茂波於剛公布的預算案中放寬按揭成數，不少換樓客或許會感到興奮，但其實這個「波叔Plan」並不適用於所有按揭申請，一些特別的入息、物業及按揭類別，其實有頗多限制。
先回帶，「波叔Plan」放寬按揭成數限制，1,200萬元住宅可申請8成按揭，1,000萬元以下可以借9成。而樓價1,200萬至1,920萬元，最多亦可以借960萬元按揭，相信這些資訊大家都已經從新聞報道獲悉，筆者更想說的是以下7大限制。
【1.不適用於轉按套現】
「波叔Plan」不適用於轉按套現，樓價600萬元以上只可以轉現有按揭餘額。要轉按套現只能採用舊制，即樓價不能超過600萬元。
至於轉按甩發展商一按，或銀行一按連同發展商二按，由於本身不牽涉套現，「波叔Plan」則大派用場。由於樓價範圍提升至最高1,920萬，相信不少新樓業主都可受惠，但樓花期內不能轉按，必需等收樓後才可。
【2.非首置客上限僅8成】
假如名下有其他住宅按揭在身，雖然可以用「波叔Plan」上樓，但按揭成數上限僅為8成。另一個例子是如果有非住宅按揭，或要靠有其他按揭的擔保人幫忙，借款人雖然可以用9成按揭上車，但會增加按揭保費。除了要包括原按揭供款外，壓力測試亦會從最寛鬆的50/60收緊至40/50甚至35/45，貸款能力大打折扣，亦要繳付額外按揭保費。
【3.新盤僅適用於建期支付】
以即供付款方式買新盤樓花不能使用「波叔Plan」，因此樓價上限為600萬元；以建期付款方式則可選用「波叔Plan」，樓價上限為1920萬，故此筆者預期未來買新樓人士選擇建期比率會進一步上升。
【4.「先買後賣」換樓最高8成按揭】
假如業主打算「先買後賣」換樓，「波叔Plan」最多容許申請8成按揭，但就不能嘗試以「免壓測」審批。所謂「先買後賣」，即新一層住宅成交時，舊住宅仍未成交，或已經賣出但未註上環聯(TransUnion)。
【5.村屋最多可申請85%】
未來打算入手村屋的話，可以透過「波叔Plan」申請按揭，但最高只可以借85%。舉例，就算1,000萬元分層住宅可以借9成按揭，但村屋只能借850萬元。以新界全幢3層乘700平方呎的村屋售價約1,200至1,500萬元為例，新Plan剛好滿足村屋買家的需求。
要留意的是，當申請按揭保險時，供款年期上限以55減樓齡為準，準買家要留意村屋樓齡。另外，標準3層乘700平方呎的村屋較容易申請按揭保險，其他非標準村屋則較難獲批。
【6.甩名申9成按揭或被查問】
至於業主希望將住宅甩名、轉名或加名，由於會被視作一宗新買賣，理論上可以用「波叔Plan」申請按揭保險。但由於該宗交易是內部轉讓，按揭保險公司或會向借款人查詢轉名原因，如果有合理懷疑是為了重做按揭套現，可能會遭拒批。另外，甩名及加名的個案，原業主本身擁有該物業，並不符合「首置」，難以申請超過8成按揭。
【7.自僱或入息浮動人士最多申8成】
最後，自僱人士或非固定入息人士，例如中小企老闆、保險代理、地產代理等等，雖然可以受惠「波叔Plan」上車，但最高按揭成數僅為8成，想申請9成按揭亦只能望銀行而興嘆。
作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
星之谷網址：https://starpagency.com/