專家樓評:抗衡「息魔」有妙法?

2022年06月13日 14:50
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美國聯儲局下周議息,市場預計6月和7月美國都會加息50個點子。港美息差擴闊,套息交易或會增加,資金外流或會令到港元弱勢,拆息或會在未來一段時間較快速向上。如果未來一個月拆息持續高於1.2厘以上,觸及到H按鎖息上限(2.5厘)水平,同時銀行體系結餘跌至1,000億元以下,香港銀行或會有加息壓力。一旦按息向上,供樓人士可考慮用以下幾招抗衡「息魔」的影響!
首先,由於早前疫情影響樓市成交,銀行今年的按揭生意仍「未到數」,是以多家銀行近日相繼調升按揭現金回贈,現時銀行轉按現金回贈最高達1.5%,再額外加數千元,以500萬元貸款額為例,轉按現金回贈可達7.95萬元,扣除律師費等雜費後,仍有約7萬元。在現時H按實際按揭約為1.56厘計,現金回贈金額幾乎可抵銷首年的利息開支。
另外,若然覺得息口上升,每月供款壓力較大的話,可考慮用拉長年期的方法去減少供款負擔。現時銀行按揭年期最長只有30年,如何自制多於30年的按揭年期?這便要善用轉按,例子,如供樓人士已供款2年,即剩餘按揭年期為28年,如若在這時轉按,再把按揭年期拉長至30年,貸款額不增加的情況下,每月供款金額會減少。以貸款額500萬元做例子,以P按息2.5厘計,原供款為1.96萬元,供款2年後轉按再做30年按揭的話,每月供款會減至1.88萬元,每月供款少約900元,即使預計加息0.125厘,每月供款仍較原本少近600元。
第三個抗衡加息的方法,便是選用有高息存款掛鈎(mortgage link)戶口的按揭計劃,現時部分銀行容許貸款人及一至兩名家人的存款戶口皆可享有等同於供樓利息的高息,可讓貸款人以儲蓄資金去對沖到加息的影響。不過,貸款人及家人的享高息的總存款金額,不能超過總貸款金額50%。
事實上,在加息周期臨近之下,供樓人士要檢視一下現行自己的按揭計劃是否有足夠「安全網」,包括如果是H按計劃,有沒有「鎖息上限」?有沒有mortgage link戶口?轉按罰息期有多長?能否每兩年轉按去幫助慳息?如不清楚如何計算才最划算,建議找專業人士協助,便不用計數計到「頭大」了。
利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣